私人銀行戶想10%被動收入,南豐新邨點解要換四小龍? #2029

諗sir你好 ,我是收息101的學生,你課堂上的資料實在非常有用, 令我醒覺自己理財知識貧乏及自己的懶惰,以致人到中年也未有穩定的被動收入。現在唯有將勤補拙,立即報咗103,也希望諗sir 可以指教一下。   本人和先生太約45歲,我收入太約每月60k ,先生每月65K 及每年大概400K傭金收入, 先生早年單名買入南豐新邨2房單位,現在估值大概7M,餘下貸款4M,該單位兩年前已做了二按,拿到2M現金。   另外手上現金:5M, 股票 2.3M,債基:400k (無用槓桿)   想請教諗sir  因為南豐新邨已有40年樓齡,應否賣出,然後買入一個較新的單位?我們兩夫婦也在港島區返工,應否選擇港島區呢? 另外,因為南豐新邨是單名單位,我仍未有物業,是否可以在現階段多購入一個單位呢?這樣,我和先生便可以每人手持一個單位。 除此之外,我們現在手持現金比率太高,可以投資在哪裏,令資本增值,期望每年大概可以收到投資的10%的被動收入   answer: 住宅達四十年樓齡後做唔到30年按揭,港島樓一般跑輸九龍同新界樓,不如將佢賣走既可套更多現金係手,亦可換間起碼唔會點跑輸既九龍樓。 南豐新邨賣走返300萬,拎其中180萬可八成上會900萬的四小龍兩房,唔叫好正,不過比上不足比下有餘,有些間格更可兩房改埋做三房,有小朋友都仲叫夠住。現金回籠多120萬,計埋有620萬現金,如果唔買樓現金有成920萬,接近私人銀行開戶門檻。   先買一間樓,唔好心急一年內買哂兩間,以便平均你的買入價。你要留意,你的經紀一定積極幫你搵盤又話買第二間減佣,積極叫你幫襯。   不應將錢長期壓在股票,未來十年將同過往大不同。這兩年,不少同巴菲特同齡的賢達都往生了。看股神巴菲特最近增持無息的黃金而放棄很多人長揸的銀行股,足見佢老人家的想法開始轉角。而最近十年巴菲特的巴郡股份價格升幅,跑輸S&P500指數(下圖)。好多人用1987年開始計巴郡股份的回報,咁計當然贏而年報回可在近20%。不過只計最近十年表格,對於最近開始投資的你,要明白就咁S&P表現都比巴郡好,唔好講你買中更爆既XLK或者GOOG了。   諗sir敬重巴菲特過往對投資界的貢獻,然而世界在轉凡事在變,諗sir都一樣唔可以長盛不衰。下圖見買盈富基金,要受之波幅用standard derivation(SD)表示,SD為21.55%,若你買銀娛為SD為40.87%。而諗sir提及用債基收息,SD一般為9%。所以用債基收息波幅比買盈富少一半,而只係銀娛之1/4,派息未槓桿有6%,槓埋過12%,債基缺點是價格難大升,而派息穩定。股票例如買銀娛,有機會股價大升的,不過同時冒之風險較大,加上派息不保證。 讀者到45歲對被動收入一定要有要求,長揸股票如為收息,實在不宜。不過若睇好某些生意或測到股票有動能,買入賺價係可以的。不過為賺錢買幾十萬都夠,不需要近300萬坐住係股票市場冒險。   市面打很多人都打著10%/20%回報一年作招徠,連諗sir既舊生都發卡片比我,話有「區域經理」私訊佢話佢專做收息,按樓同買債的方案。可是見卡片上的資料既沒監管機構牌照,辦公室亦相信是虛擬共享辦公室,故叫學生不要接揭更查明來源。本blog給予的收息資訊按月更新,好似上年講既金鑽,你今年再去買已經好伏。確實間唔中金融機構為跑數會「大減價」出筍plan,筍唔筍我地會用數字計一次比學生睇。絕不是有些人,連「好仰慕諗sir」都可講得出,隨手就推隻垃圾income & growth比客仲要話係我講既,呢d事諗sir已聽到無感覺啦。   諗sir利用銀行、保險及地產界的網絡,為學生查明有乜新計劃出又抵既,有咩銀行做按揭易借既,有咩律師樓及會計幫到你一拆二既,有咩樓盤係剛出要睇既,叫學生上我地佐敦辦公室傾,而我只有一隊助教會知悉我對不同債券的升跌或計劃睇法,助教身份歡迎不時利用whatsapp 63832145同我同事核對。   至於收10%息可混合用直債加債基,如有淨錢亦可做「亂世收7%息大部份保證計劃」。直債派5%唔難,香港公司可以,但唔比亂買恆大收10%啦,下次大市跌恐怕你坐唔住。   至於債基由於現時hibor低,係借貸成本只1-2%年息之下,要槓桿後收10%很易,15%一般,20-23%息一年都可以。要做好佢諗sir建議你要搵個唔好成日叫你亂買基金加倉及為賺佣成日叫你買股債基金既服務人員。   保險計劃在現低融資成本下,確實重新睇好,但不同銀行分行對保險每日都有不同之借貸terms,我地助教有渠道不時收集。

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41歲中層搵14萬點趁裁員未到,拆樓同買債保生活質素? #2028

諗Sir:   您好!本人是收息101的學生TEDV7426。希望能夠得到諗Sir的保貴意見好好去處理現時的資產配置同如何可以產生出被動收入可早一點達到財務自由同多點時間照顧家人同小朋友.  有一個心願就是可以財務自由後可以花三份一時間去參與NGO活動去幫助一些低收入家庭同小朋友。   去到人生中站…本人今年已經四十一,自覺得資產上不是太理想 , 所以好希望可以好好利用未來10-15年還可以工作的機會(希望).  小弟不是什麼富裕家庭出身,不是什麼尖子,只是憑著一個信念 “不怕辛苦, 無時無刻都要裝備好自己,等待機會,做到老學到老” 比別人多付出一陪的時間及努力在工作上,由低做起慢慢地爬上中高層,但是同時換來的就是身體累積了很多勞損及很遺憾錯失多一點時間陪伴父母。過去廿十年花了過多時間在工作上。年紀漸大,希望能盡早整合自己的資產配置,以便安排未來的生活同希望可以帶給家人同小朋友將來有多一點選擇。   以下是本人現時的資產配置。 1)九龍區自住物業市值: 大約HKD18-19mil – 按揭還有HKD10mil 2)基金市值: HKD2.3mil – 每月供款HKD12,000. 個PLAN直到2033年. 如果現在取消大約可取得1.9-2mil 3)現金: HKD2.8mil 4)MPF: HKD3.9mil 5) 公司 OPTIONS: 大約HKD0.8-0.85mil (有D未到期)   本人目前收入見下。 1)月薪HKD140,000, YEAR END BONUS 大約 HKD400,000 – HKD500,000 2)MPF供款 (公司+個人) + 基金每月供款 = HKD31,000 3)  供樓每月支出大約:HKD40,000   小弟愚問: 1) 應否賣左自住物業另外安排? 2) 如果唔賣日後應否再買第二間屋? […]

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10萬人工45歲被勸退、買金買債買樓點收返10萬息? #2027

諗sir 你好嗎?我有一些問題想問你   背景:   我和我的妻子都是4X歲,有兩個10歲的孩子。我的薪水是105,000港元,我的妻子是家庭主婦,她沒有工作。工資用於日常支出,包括孩子們的教育等家庭開支,零儲蓄。   資產和負債:   將軍澳500呎私人物業市值約8,200,000港元。我於2006年購買了該住房。未償還抵押貸款為HK $ 980,000。每月按揭供款約港幣5,500元。業主是我的妻子,母親和我自己(長命契)。我不能租出房子,因為媽媽住在裡面。   旺角有500尺的私人物業(有電梯而不是唐樓),已有50年以上的歷史。價格從5,500,000港元到6,500,000港元不等,具體取決於不同銀行的估值。我正在安排出售房子。   港幣3,500,000元的銀行存款。   港股的市值為4,500,000港元,包括388、1776、939、1327、724、7。它們是在高峰期買入的,除388以外的大多數都處於虧損狀態。這些庫存已保存5-8年。我的想法是讓股票等待增值。   租房費用,每月租金為港幣$ 19,000。   汽車貸款HK $ 350,000,每月還款HK $ 6,000。   場景:   我的公司正在重組中。我也在尋找新工作。有3種情況會發生:   情況1:我繼續在香港工作   情況2:鑑於我的年齡和薪水,我可能找不到工作了。在香港退休。   方案3:回去加拿大(我和我的兒子是加拿大公民)或移民到澳大利亞。在這種情況下,我相信我將退休一半,並在那裡做一些簡單工作。家庭開支將減少。   問題: 我想賺一些被動收入來支持這三種不同情況下的家庭開支。你有什麼建議?我在考慮安全的直債(本金還款)和債券基金的結合。我也想在賣掉旺角的房子後再買另一處房產。 我參加了101號課程,並將參加課程103。我希望早日得到您的建議,以便我安排。     ANSWER: 讀者應該是被公司告知最好搵定份工吧,高薪中高層而又在深受疫情影響之行業中工作,要快加緊時間準備。先謝謝本案讀者捨身成仁,道出個人情況拯救不少網民。   唔少人係「逼到埋黎」才肯認真審視資產起步理財,或錯當買股票就係理財,情況令人痛心。大家要時理財是有個時限,畢竟今天香港效率高及靈活與全世界接洽的銀行服務,不一定長久存在。   很讚賞讀者對工作很重視,佢比出三個選項都同工作有關。然而想下半生過得不一樣,必須有新的輸入,才會有不同結果。   關鍵之一是保本的產出被動收入,關鍵二是習慣個人工作及資產上的管理,都要遙距進行。   由於讀者再賺錢既能力將會降低,故買黃金會是一個選項。但唔需要成幅身家轉做黃金,只需要將資產的1/10轉為黃金就可。暫時不見得要持有實金,諗sir早前文章提及黃金在市面混亂時經常被管制,充公。係香港亦可出現自動奉獻黃金去為國家籌備戰爭既場面,先講諗sir如到時有實金係手一定支持! 免勞煩要朋友及親人舉報才提出資金,這就不夠愛國吧。   […]

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中年新一頁: 有被動收入,做想做既事 #2026

諗Sir:          您好!本人是【收息101】的學生。想就自己的portfolio望閣下能夠指點一二。         本人年過四十,憑著比別人多付出時間及努力,披星帶月地工作,加上節儉生活方式,廿年來累積了一點資產,算是由草根提升致下中產這階層。同時也為自己身體累積了很多勞損及提早衰退。反思過去花了過多時間在工作上,人生其他方面都很空白。由於身體狀況不太好,工作上沒有多少發展的空間,年紀漸大,感到漸漸走進死胡同。希望能盡早整合自己的資產配置,以便安排未來的生活。希望能夠騰出時間做以往想做而沒時間去做的事。比如到處走走(不是豪遊。香港很多地方我都沒踏足過呢!),學自己想學而以往沒資源、時間學習的樂器、閱讀以往買下但卻沒時間閱讀的書籍等等。   閒話太多了。言歸正傳吧!以下是本人現時的資產配置。 1)自住物業(已供滿)市值HKD7mil;與母親同住,家人還有哥哥。 2)出租住宅物業(已供滿)市值HKD5.5mil; 3)蟹貨藍籌股票市值HKD1.17mil;2015年就因為急入市投資股票,經歷大跌市,導致捐失不菲 4)基金市值HKD1.6mil; 5)現金HKD1.7mil; 6)實金市值HKD0.4mil; 7)儲蓄人壽保險兩份(未供滿)市值約HKD200,000 (受益人:家母) 8)  本人自少因意外導致有點殘障。因此,保險公司不接受我投保危疾意外等保險         本人目前收入見下。 1)月薪HKD47,000(已扣除MPF); 2)租金收入HKD12,700/月; 3)股息收入一年約HKD47,000 4) 平均每月支出:HKD27,000    籍著這次重整資產配置的機會,我同時考慮自己工作生涯的道路。有兩個想法:我暫時憑空想出了以下三個選項。當然還得結合資產配置的效果來考慮才能決定。 1)在現職崗位上繼續撐下去。最多再苦撐五年後離職。過信中開首提及的理想生活。或也做半職或兼職工作。 2)在現職崗位上繼續工作大半年至一年,先休息。然後,從事半職或兼職工作。 以上種種,希望 閣下能夠給我一些寶貴意見。萬份感激! 極度疲累的普通人上       ANSWER: 讀者早年急入市輸錢,大家每當心急怕遲買會再升時務必緊記,理財好的做法是趁低吸納,發掘人未所知的投資機遇。     另一提議是避免單打獨鬥,利用屋企人名買樓及擔保可令稅務支出減少及加大借貸力,更借銀行之力令你利得更快。打工註定要做老闆隻牛,今年會更覺辛苦。想下轉唔想咁樣? 銀行、租客、又或政府的政策失誤都可幫到你。諗sir咁講當然係指美國政府,佢地今次印銀紙規則比2008年大,而早年放的水又冇收過,你話會點?    讀者兩間未供滿的樓是重要資源,共市值12.5百萬,加埋股票現金基金黃金共有1600萬,此數以超出一般月入四萬幾蚊打工仔可儲水平,月儲三萬人工30年都只可儲1000萬,而讀者現時有足成份六合彩係手,可能是早買樓或者有外力扶持。   將兩間樓可加按至5成,得600萬,月供要兩萬幾。加埋百幾萬籃籌,已夠在私人銀行開個戶口利用低息買直債收息。 可考慮渣打銀行2024年後到期的一條直債(XS1480???????),賣價錢102.X,年回報4.06%。當然亦可等一等,今年政局不穩加上銀行捲入政治紛爭,隨時中伏。 由於渣打可以槓多一點,七成上會,回報計為 (4060-840)/30000 = 10.73% 可能你心諗,渣打的直債都可派10%有突? 有冇咁著數? 有的! 此利用渣打評級好而有金融機構提供7成上會槓桿,比一般的5至6成為高╴條件是1.2%年息加上如渣打債跌30%要CALL LOAN。當然如大家對渣打有信心,那預翻投資額的10%預渣打真係跌到三成時補錢就夠。  留意在現hibor走低下,私人銀行才提供1.2%融資成本。普通機構需1.68%2.7%,會削走些才回報。當然讀者亦可考慮另一條不設到期的渣打永續債,派息高左可抵銷提高後融資成本。 […]

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收租業主再要小心假扮賣家呃訂? #2025

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程 (Phone num: 903?????)。誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟根據諗sir選擇樓宇地區的建議, 在油尖旺買了心儀單位以作出租之用。也根據諗sir買樓003心法,來申請按揭及成功批出九成上會。但最近律師樓發現樓契有問題 “對上”再對上的業主有一個房協的second charge還沒有理清,現在請業主的律師複查,在此有幾個問題想請教一下:  問題1: 最壞打算,我(買家)是不是要俾經紀費及律師費,大定及細定如何追討?   問題2: 是不是要過9月成交期之後,才可開始進行追討?   問題3: 業主或代理有什麼特別招數現在要處理及提防?   謝謝你! 沒有理財方向,愚笨及數口不精之庸才上   answer: 先講法律意見,最好還是請教律師,諗sir只係做過銀行私銀同開地產鋪,恐怕唔夠專業知識答你提問。至於律師睇契個陣發現有瑕疵,一般會問你是否如常成交? 定係踢契唔做? 又或加付代價去完成交易?    房協呢個charge,應該買樓個陣查冊會睇到,查冊要睇乜在買樓001已授,而經紀在落訂前應已幫手查冊,究竟個second charge有幾特別要上到律師樓先睇到呢? 定係有人明知有charge都醒間樓你食?   律師樓一般搵到既,都係契本身既瑕疵,例如某年買賣的文件唔齊,或者銀行既解押文件未齊,那究竟讀者既charge係點形式? 就真係要問過佢律師先知。若果此押記是可補救可解的,一般交易都會如幣進行,那讀者都會買到心儀住宅。   至於堂上已講,地區不是選買樓的重要因素。買樓最重要是睇開則、次選屋苑,再黎才是地區,最後先睇經濟大環境因素。誠如差區如將軍澳,都有好野。亦因唔敢講但凡油尖區搵樓,必屬佳品。   近月因疫情租客唔易開門比人睇樓,內地業主亦未必能到港賣樓,小心幾年前的呃訂黨再次出現。先講你買樓用的簽名樣式,其實可在網付費查到的。你的身份證,出生日期同名及號碼,搵個朋友係電話公司都唔難搵到,如果唔係私家偵探點解咁多野好查? 因此在網絡越見實名制之時,我自己就會為家人管理好個人言論啦。如果有個人整張假身份證,扮業主咁夜盤收埋訂,你估得唔得? 幾年前就試過有人呃埋律師樓,唔只呃到細訂連律師樓都過埋拎到10%大訂添~   咁你又唔使擔心連你銀行既錢都會比人呃走埋,通常假身份證既瑕疵,即係同真個張又有咩分別呢? 這個當然最專業要問警察。不過以我往時所見,假個張證都錯左係issue date個度,因為呢個難查呀,唔係間間電話公司都有記低係電腦。所以如果有日你個租客無啦啦同你講:「係咪叫左人上黎睇樓!?」而如果你根本無放盤,你就要小心了。   不過犯人都會pick屋苑既,如果你屋苑香港業主比例高,或者細規模人易認,咁就唔使太擔心。   亦希望讀者重溫一下買樓003內容,為收樓後放租做好部署 租客連類型會比較好? 租客如何寫才會有租客肯簽同時又可規範租客 一旦佢間樓係偷們地放租,那些信件需要留意又點處理? 點執間樓才可又平又快手租出去減低空租期?   其實想賺快錢既經紀都去call客做一手樓啦。所以肯做二手樓仲要做租盤既,佢都應有心同你攪關係,或者全新人,或者部署一年後將你個租盤變放盤啦。至於銀行,會否因你份契有瑕疵而取消offer letter或減借出成數呢? 讀者又要否找多間銀行做後備,今年咁時勢就要多做功夫啦。   […]

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人生贏家: 公務員、有老豆幫手比首期,煩D咩? #2024

諗SIR你好:   我是你<<樓換樓>>、<<收息論>>的澳門讀者,平時也有留意你的網上文章,最近有一些買樓問題想請教一下你。本人現年30歲,公務員,收入約41000元左右(薪水按過往歷史每隔2年每月增加800元左右),存款約20萬元,汽車價值20萬元,沒有資產,必須支出如下:供車每月3000元(還剩3年),危疾保險每月2500元,其他雜費每月8000元左右,總必須支出為13500元;父母有2個物業,價值約550萬元及330萬元,一為自住,二為退休收租之用,租金約5500元左右,有存款220萬元,另有退休金不予計算在內,約5年後退休。   最近想置業,想找半投資半自住的單位,所以樓齡需要約在25年左右,供款才可以有55-25=30年,未來才有機會賣出或換樓;亦考慮到未來要結婚及生育所以鎖定兩房電梯單位,以上條件的樓價約580-670萬元左右,以30年計供款約18000(580萬)-21000(670萬)元左右;由於目前並未有打算結婚,所以如果置業後把物業放租,以幫補供款,直至結婚才收回自住,因未能計算將來伴侶各方面的選項,所以打算以個人名義購買;現有一心儀單位675萬元,建築面積約1100尺,首期加各雜費約165萬元,由家人幫忙付,另外自己月供約20500元(已詢問銀行能過壓力測試),預計能收租11000-12000元。   問題 1.本人偏好675萬單位,若購入會否令自己負荷太大?有考慮削減開支如減少危疾供款等   問題2.若購入580萬(收租約8000-9000元,建築面積約750尺)合條件的單位,每年供款相差3000,財務上差別是否很大?   問題3.根據以上情況應否考慮置業?是否等到結婚時才置業減輕負擔?但結婚條件有未知因素下應否自己先置業才投資?   問題4.根據本人家庭及個人背景,如果將資產更有效率利用,以達到未來可供養父母及家庭?   希望諗SIR可以解答到我以上問題,因為不想下錯一步棋,後悔終生,感激不盡!!   answer: 先買醫療,後才危疾,對30歲更加應係咁,請參詳。   「問銀行自己按揭批唔批到」!? 唔表示你一定借到,有offer letter係手今年先叫有九成五機會借到,仲有5%係因為銀行可隨時因經濟環境有變而降低offer予你之金額。所以有些人話買樓之前落分行問問,其實咁既做法未免過於「新手」。   公務員,好處是收入穩定。壞處都是太穩定,即係5年10年之後,月入多數唔會倍增。現時讀者借貸力大致為41000/10000*50%*2.59 ~ 530萬。如果用盡借貸力買完第一間樓,人工不大升之情下,買第二間樓的機會將流走。因此第一間樓買細點,為再第二間樓借貸力留位,就當考慮埋婚後有老婆借貸力仍是正確。   若只借580-165 = 420萬,借貸力淨百幾萬,加上首期已付近30%。一旦樓價再升些少或自己補少少錢,令銀行結欠只為市值50%,單位即可轉出租用途,係香港可把租金之70%當新收入幫自己增大借貸力再買樓。如讀者今時不借盡令自己在波動市進退有據、更可淨借貸力諗第二間,同埋更易轉收租用途借設租金為9k/月,借貸力升9000*70%*2.59*50%/10000 = 85萬。3-5年後借貸力淨估計150萬加上已婚有老婆幫再加租約有85-100萬借貸力幫手,要上第二間樓比較易些。   就當佢唔諗再買,有借貸力淨都可幫佢易些加按父母既樓出黎變現,當然非必要唔好咁做吧。   至於讀者亦可先撥40-60萬作債基去槓桿收息,為日後產出更多現金流去供養父母作打算。諗sir係反對買股票收息的,這個在2020年發生之事已言明,唔派息減派息的股份多的是。然而諗sir係支持買股票賺錢,要有套方法選好勢頭向上買入的股票,加快理財進步,這就可以。你大可到諗sir於youtube的channel「成家投資網上課程」去收看晚上約10時之節目,會講解選股之法。   現時做債基去槓桿收息不一定要找銀行,而門檻已降低至40萬可開始。於40萬投入再借60萬之下,7.2%年息的債基一年收息72000,而利息支出為60萬*2.5%即15000,回報為57000/400000 = 14.2%。當然可用派更高息的債基,槓桿亦可調整令派息增加,不過先講明有些人就是買得太盡,息亦收得太高,最尾用上太爛的債券,而令自己在大跌市沒頂。至於一般的銷售人員,佢必然要你買盡槓盡的,因為佣金用sales volume計,而為客選取的債都會很不同。就好似有些agent係鐘意sell危疾的,因為賣危疾易令客人應到恐懼而購買,比起賣其他更sell。   諗sir : 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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香港樓市正進行巨變及應對方法 #2023

諗Sir你好,本人45歲自僱人士,月入平均5萬,小朋友7歳,太太家庭主婦已沒工作7年,打算小朋友到中學才會再出來工作,牌面上勉強叫完成一生三宅,但覺得仍有不足需要優化,所以想請教諗Sir的專業意見🏻   每月家庭支出(不連供樓)大約2萬 另外租自用公司支出$6000 手持流動現金約$50萬,3萬股票。   收租及自住物業收支:   物業A(夫婦聯名): 3x年市區十大屋苑1房,收租$13000,7成按月供$4500,市價5.2m,欠銀行0.9m。   物業B(夫婦聯名) 2房己補地價居屋自住,9成按月供$11000,市價5.4m,欠銀行2m。   物業C(單名) 工廈收租$9400,3成按月供$5700,市價3.4m,欠銀行1m。   現想請教諗Sir,因為物業A及B年時已高,所以我有意想先將A物業賣出,換一個較新或全新的2房單位優化一下資產,目標物業最好是可以自住或收租的2房,地點最好是東九丶市區丶將軍澳或康城,但因為A丶B單位聯了名,所以有點棘手,而且現時自僱人士同銀行借錢很難,所以想請教諗Sir應該意見。   我諗到的方法:   1  先賣出A物業,收回4.3m,買入7-8m較新物業,買入前物業B需轉單名。   2  先賣出A物業,收回4.3m,先買入高回報直債或債基,邊收息邊儲多一點錢,等代機會買入較新物業。   3 以不變應萬變,繼續收租儲錢,減少債務,等代機會再買入較新自住或收租物業。   謝謝諗Sir   ANSWER: 哦,知識真係幫讀者改到命運喎,佢應該真係唔知可以咁: 單位A同意要賣,未來黎香港工作的內地人數目會上升,黨為他們打點應該會控制個一房供應市場。這個不是亂up,記者朋友可去查一下,內地學生如租20/21年學期的分租單房,好似有大機構向終移動買電話卡送比佢地? 由於內地機構在香港住屋市場無份額,而佢地為左內地班朋友仔未來甘心情願係香港為佢地工作,所以進入細單位住宅市場,包起佢地手機費,絕對合情合理。咁同讀者有咩關係? 由於一房市場有半官方介入,不斷收房,你係學生宿舍業主可能單位有機會溢價被收購,比少少甜頭你。香港有地產商試過攪INTERNETSHIP計劃,5000蚊係廣州請人黎香港工作,包住包電話包食,例如去一田任拎都無所謂。比你5000蚊請到個人係香港做到下野,買多幾間宿舍間房仔比你住有咩問題!? 中央政府樂意見到。   另一件事,金融辦已告知國內銀行,今年要減人工。唔知香港中資班員工點諗!? 人工呢D野,未來可加可減。   相信佢地唔會攪大單位的,要有人數優勢,一定係管好單身一個黎香港打工既人。或者直情出內地糧高150%,然後包埋佢地一個住,咁叫佢黎香港打工。內地城市工資當5000,比佢12500佢,再包埋房錢5000,都仲只係17.5k/月。但呢個人係二線城市可以係專業人仕黎,或者係黨教老師咁咁。你唔信? 我唔會同你賭食file既,不過我既學生團在一區可有雙位數既單位間黎分租。唔係好多,不過起碼勉強叫有stake。我講呢個角度應該至今為止,未有人講過。就好似幾年前,我係第一個餵哂蚊咁入龍珠島拍200萬別墅,之後就大把報紙跟住拍。   亦預計會出現,有酒店會離場賣比中資做一房。小投資者,唔好只揸一房。但揸間三房隨時改做分租單位又或改返轉頭,咁就可以。美麗華酒店(0071),你不如望下近日股價? 當然比人打到仲殘先抽起既機會係有的。   賣完A單位,返約4.8mil。單位B,夫婦之間轉讓,稅係跟舊制唔使比15%咁貴的,仲可以按爆八成,套5.4百萬*80%-2.0百萬 ~ 2.3mil。即係賣完A再用買樓003的「一拆二按爆八成」之法拆左B,成功多700萬現金係手。   當然讀者工資50k單要支撐單位B的按揭可以,50K月入之借貸力為50000/10000*50%*2.59 ~ 640萬。假設讀者冇咩消費又無重大負債。因此單位B欠400餘萬而工廈欠100萬,佢單人夠頂。不過再買就要將借貸力由無變有,一係佢自己出多份糧,又或令佢老婆有出糧。點就可以搵會計師比過萬蚊同你安排,或參考買樓003借貸力由無變有內容,8月尾有真人堂,或可即買即網上睇,簡單過Netflix,香港仲有office同客服。我同意係開公司出支票比老婆當做新收入的,然而此只為大方向,點先做得細緻需要心得,同埋只要做錯一個步驟銀行睇到,成份按揭申請即唔批。 […]

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11萬月入夫婦加一BB買樓收租#2022

諗Sir 你好!   本人報讀做收息101,103,希望 諗Sir 對我隻case比下意見。   本人兩夫婦加一個bb, 另工人姐姐同住。為改善居住環境,租港島3房,月租26000。   家庭月入11萬, 每月存4萬。    有一西區單支樓,本人單名持有,估值600萬,樓按370萬。月供15000,預備出租,租金估計平手。   現金約160萬, 股票15萬。    目標2-3年内買多一間三房約700尺,負擔吳想好大,但要港島區。想 諗Sir 指點下點做。   另外本人對 諗Sir 提及的E餐有興趣, E餐可否達到以上目標? 可否介紹 諗Sir 銀行 / 證券行contact 做 100 萬貢130 萬的E餐? Thanks!   Answer: 如果一定要港島區寧願東區,但唔好買杏花村。我唔知下圖展示呎價後,無線(TVB)再打風去杏花村拍野會唔會比村民趕走。 杏花村過去5年,呎價由14213>16542,升16%。同比沙田第一城,13362>17538,升32%,爭一倍。而香港大部份主要屋苑同期升20-30%左右,卓越者升41%。   依讀者收入看屬穩打穩紮型,呢類朋友留港儲樓,另外部份錢先調星加坡投資戶口收住息,是為上策。不少人移民後仍唔賣走香港樓,因為一知海外買房收租打稅極重,不少國家更是全球徵稅,所以留返間香港樓收租去補貼外國生活。   當然生意人,不少人選擇搬更高比重錢去外國,有此想法無可厚非。如讀者是打工仔就可才少想一些,另外同意佢講: 做投資時不要令自己負擔好大,會影響往後投資決策而失敗。打工已經較少做決策,所以千萬不要令自己於高壓力下做決策。   儲樓就是要等間樓升或者供得咁上下,由間屋按錢出黎再買第二間。想加快,利用香港地產商的直債收息,有些時4-5%年息,亦有些是10%年息的,好似讀者當投入資金40萬,每月加儲4萬而回報於10%下,5年後有370萬,而當中90萬是賺取的利息。諗sir搵過不少股票做月供比對,盈富、銀河娛樂、煤氣、領展,全不能達年10%回報,用excel計過哂架啦。所以長供及要穩定錢,用債較好。 至於想趁一個機會入場賺取利潤的,股市為佳。股市確會因人的貪婪恐懼而令股價偏高或低,你要有一套策略去決定何時偏高或低。諗sir自己會留意醫療版塊內,3天高過50天線的股份究竟有幾隻? 發現由7月中開始已見頂持續向下,對往後大市很有預示性。現時全版塊42隻股份只有24隻高於50天線,進一步轉弱。   今年政治事件太多,將錢長留股票市場絕對搵命博。   故同意讀者用儲作儲蓄,2-3年後應有300-400萬預算比佢在港島區入手三房,20%首期應200萬左右夠有突。至於10%年息的收息方法,收息101有用債基,直債如用香港或內地房產商的,一旦樓價再升債價相信都會唔錯,讓債的升幅抵銷部份樓價升幅。但留意買債缺點係唔可以大賺,不過讀者亦無需常冒風險去賺價,避免出出入入得個桔。買入債類方法如去銀行,收息101已授。至於有人想收息再高些及運用我們證券行網絡作聯絡,需更多高息選擇或移錢他方,或同時運用會計或律師行做買賣、拆契、按揭,才需到收息103知更多。那本月內讀者問及所需事項,應可達成。   你的, […]

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拆解揸美孚新邨一間樓的死局 #2020

Hello 諗sir 本人已報同收息101同埋tey66 現有問題想請林sir抽空解答 希望回覆   現在自住美孚一層樓大約1200萬係我同老公名. 我哋想做轉名,將佢轉做我個名。等之後有機會我老公可以用佢個名買多一層樓!   1.我想問吓點樣可以將長命契變做股份契? 如果千二萬物業係咪按照你堂上 所講需要一年至兩年轉換 比較好   如果變咗做股份契我仲可唔可以好似平時咁樣借按揭?因為本身有按揭擔心 轉換之後會對 現在住宅的按揭和 將來再買新物業按揭批核有影響   長命契和股份契 銀行按揭利息 和借貸成數 是否一樣.e.g 10,000,000樓下最高八成?如果唔借高成數可以有六成?   而家香港加上疫情問題環境比較混亂我應唔應該買多層10,000,000樓下嘅樓做投資 定係等局亂穩定下來才作打算?   賣咗依家現有嗰層轉做一間大屋自住。如果再有多餘錢先至再買間細屋放租。 不過 擔心完全冇資產增值到因為得一間屋自住嘅話永遠都冇賺到個D錢   其實唔應將多餘嘅錢投資係香港 將而家啲錢喺第二啲國家買樓?或者做其他投資?   FYR 流動資金唔多around 3m 因為有啲換咗外幣   再次多謝林sir抽出寶貴時間作回答 Ms Wong   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 最建議讀者之做法: 賣樓做雙租   當然佢有堆問題,我地先答下佢: 長命契變做股份契(應係聯權契)去一般律師行,或者找我地舊生平台有律師樓可予你考慮(舊生可電郵[email protected] 有專人認證舊生身份),每次都係千銀內既事。轉左就可以易拆契避稅啦,以1200萬規模應要12個月。   銀行對於長命契同聯權契之住宅按揭批出上分別不大,係可以做到八成(1000萬市值之下樓),至於轉契點通知銀行留比律師告知你。咁做比起你一次將1200萬之一半業權賣比另一半,省下600萬應繳印花稅面值,即約20萬。   […]

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我要做業主: 真。一層變三層唔使靠老豆的方法 #2020

近日網上熱討美聯贊助大台節目「我要做業主」,不少網民評價節目主角(聚左日本老婆那位幸福男)第一層用新樓樓花,第二間用老豆錢做首期之方法,同埋冇交待第三層的形式有點取巧,當然曹SIR在節目的解說精巧,上到TVB狀態比上月同我係美聯YOUTUBE CHANNEL做節目時更好!  點都好幸福男起碼都攪掂兩層,第三層或者在之後集數交待吧!  本文絕不是批評黃色地產鋪啊,亦很多謝布少更俾面同我本新書影下相~ SOURCE: 港生活   看看下列案例: 呢位朋友靠自力都搞到三層。不過先講明唔靠老豆靠自己! 有骨氣,但預左辛苦好多! ************************************************************ 提問: 諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於則魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 市值 (mil) 4.8 / 欠款(mil) 2.03 / 租金收入 11000 / 月供 9054 / […]

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