怎從買樓、收息計劃下一個十年? #1950

諗SIR 你好! 小弟是30歲未婚男子,修畢收息101及已報讀收息104班,諗SIR將虛無的投資理念淺白在課上解釋了,令我等投資素人都易去明白,現將奮發為下一個十年打併,實現40歲財務自由。   本人月入約33K現月儲約20K,與父母同住屯門公屋,女朋友估計月入約20K,持 現金500K,股票+ETF有420K   本人將採用諗SIR提及的策略,於樓市最高點回調15-20%入市,九成上會。到時應拆資50萬置業,希望今明兩年把手上資金增值,令我在幾年買樓後仲有現金可作投資   想問現時於債基,房託及ETF應如何配置? 先祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上,繼續坐爆每次課室   ANSWER: 年輕人買樓應選大屋苑為先,好像本案讀者流動現金不多,將錢全壓在賣半年都可能賣唔走既單幢樓、又或工商樓是不智的。投資人現金不足,即告破產或被逼賤賣資產,你話你件貨未來可能升幾很多倍都無用。筆者常見錯誤一: 「買左一件投資物,就mark動用資金數目入你本book。」其實這很錯,如投資物流動性不足,如劏場既鋪、或舊的單幢樓,你要賣走很難搵人接。常見錯誤二: 「睇樓時常問經紀呢度好唔好租或者租到幾錢?」先講你係咪想逼經紀答你呢度唔好租同埋會住到成家鏟先安樂? 另外你必須找些客觀的數據,如該屋苑近期租務成交及幾密去參考。你作上述查詢只會令經紀更有信心派個爛盤比你。   不少人同經紀睇樓常閒聊一番,然而作為買家應把握當中時間向經紀展示手上籌碼。要知經紀大多是向錢看,又或想搵快錢然後早些唔撈,好少聽人講為興趣。因此經紀都是幫業主七成,小買家只三成。原因是業主本身不只一間樓,同業主高價賣走表示還有下單生意。業主賣樓後大多有筆錢,商機呈現。相反買樓一方已「功力盡失」,話唔定未來四年都要食公仔麵。又或根本經紀已set個局,賣樓前已諗一放到某價位之上就利誘個客做串燒單,用一些terms叫個客下一單都搵同一個經紀買。因此作為小買家,你可在睇樓時按自身情況,向經紀發放這些訊息:   你是換樓客,在另一區有樓要放。如經紀與外區同事合作促成生意,佢都可拆到1/4或1/5既佣金   你買間樓係用黎收租。意味經紀仲有一單租可以做,同一年後有單買賣可以做   問下對家係咩料(文雅點說就話對家點解賣樓),想想你有何條件令經紀幫你多過幫佢   單刀直入: 問其他買家對呢個盤傾價傾到咩價位,由此可見呢個盤有冇人傾,業主之前落價的原因總結為何,就可針著「痛點」去打   好啦,教一些買樓技巧後,講講讀者現時資金點做。由於年齡不高加上現金屬一般水平,建議買些「天下大亂股」,博一旦真。出現大跌市,怎去執金再食埋低撈個浸,完成一次上位之旅   咁天下大亂,有合會升? 黃金 美國國債/投資評級債 穩當性高房託 軍工股   讀者可將70萬其中50萬買B餐,年收息12%-15%,投放2-3年表現50萬定可回到$70萬本金。淨出20萬下投下列一些有風險但倍升計的ETF。   市亂錢會投入美國國債,2008年金融海嘯令美國債成當年表現最好資產。下列ETF在收息104課程會介紹,ETF現價由高位34回落至現時$25,一旦壞消息再出必再抽升 黃金有避險功用,下列ETF亦在104教授,高位$45,現時$28,年初只$14水平,今年用高位計升了3倍 下年美總統大選年軍工股又再炒過,2019年下列軍工ETF由$29.66水平升至現時$62。

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賺盡樓價升幅七年,窮人升呢住千萬屋? #1949

諗SIR你好! 本人近月追踪你對理財的個案分享,覺得十分有啟發,故希望諗SIR可以給予本人意見。 本人是公務員,現月收入(28000,已扣強積金);太太是文員,現月收入(25000,已扣強積金),有一個女兒自住在將軍澳   本人2013年按8成以265萬買了將軍澳兩房433實呎的二手居屋(已補地價),放租一年後結婚自住,有感當時想改善居住環璄(因居屋位置比較近馬路,較嘈,而且沒有會所,而且日後不保值),後來於2015年6月膽粗粗以高價442萬賣出,還返190萬LOAN俾銀行,並於同月以548萬買回將軍澳同區兩房454實呎的二手私樓作自住用途。   由於當時本人覺得難得可以向銀行借一舊LOAN,故2013年換樓,本人只是利用賣樓所得的其中170萬作首期,按30年,每月供款14000元左右,並套現大概70萬作為日後投資之用。   時至今日,好好彩兩房已升至700萬,只欠銀行350萬。由於近日政府放寬按揭,不知是否再換三房契機? 另外70萬放股票,有幸早買經歷過去一年跌市,仍可保持不蝕但都無賺,總結就是放股票投資浪費了本人三年機會成本,但唔使蝕都算好彩。 自己都儲了些錢,加上70萬回籠都叫有140萬係手。呢筆錢應怎投資? 除股票外有何好選擇? 靜候諗SIR用你寶貴的時間回覆。   ANSWER: 讀者唔知係咪名叫「阿彩」,來文短短已不止一次說自己好彩。然而此正面想法很需要,人生不如意事十有八九,問題係你點面對,讓困難的時間可固守,好運時又可再進一步。心態影響你每日行為,而行為累積下來決定成敗。這些心態上的事看似虛無,筆者亦認為不應放在本求務實的blog去講,但認為正確心態很重要。 讀者當然是樓市的大贏家,政策下的受惠者。2012年先中居屋,食了細價樓升浪,3年後upgrade換私樓,而家帳面賺了350萬,諗緊究竟應否換1000萬私樓,有政府鐵飯碗backup。由於工作穩定而夫婦借貸力為(28000+21000)/10000*50%*2.59 = 686萬,現時買686萬(借貸力)+350萬(手上現金) = 1036萬價碼之下樓房有能力的。然而借貸力永不要用盡,此時變數多而你將手上現金及借貸力用了「一蚊都無淨」,大大不智。   市面不少由700-800萬價碼之三房,更合適讀者購買。由於之前夫婦是聯名持有樓,所以今次買樓沒了首置,最多八成上會。最輕鬆做法是賣兩房回籠350萬再拎其中160萬作首期八成上會買800萬三房,借640萬。然而進取一點做法是將兩房拆名,由聯名轉為夫婦其中一人單名持有,然後另一人單名買三房,原有的單位借比朋友住。   700萬樓拆名比老婆,老婆單名買入按盡八成借700萬*80%,套出560-350=210萬 你就咁落銀行問加按,職員當然跟書答你自住樓只可按六成,唔會教你怎攪八成 如果老婆一個人借貸力唔夠,老公可擔保。老公擔保了老婆仍是無樓在手,不影響佢單名買樓唔使比15%重印花稅的名額 老公單名買720萬三房,當八成上,首期144萬由之前210萬套出的錢付,最難反而是已擔保了老婆借560萬的老公,怎再借576萬呢? 之前計過兩公婆,借貸力盡計都是686萬 提高借貸力有兩個做法,一是再找老公的親人擔保。例如佢兄弟有人肯出黎擔保一下,借多300-400萬唔算太難。二是靠自己唔搵人做擔保,就是要提出自己有另一份收入,及向銀行出示公司出糧證明。這些前人例子在買樓003再教授。可惜老公是公務員,報有第二收入比較難,但如看倌你唔係公務員,那此路能通   當然「騎」兩樓去得確實有點盡。讀者不妨先將自住兩房加按,再待樓市比高位調了20%後,才出兩成首期入市,即樓市直跌四成你才要負資產,變相大大提高安全系數。然而對於2萬零蚊既打工仔,唔靠樓去谷大資產加快儲蓄,辛勤工作到60歲都未見有好收入,這對私人公司的打工仔而言更能感受。試問兩萬多人工,月儲能有多少呢? 所以有些人唔係想買樓,而係逼住要靠樓。最後是手上資金,當然是利用收息101的E餐或其後B餐收息,直債入場門檻高讀者去不了,債基只10萬就可入場息又高,屬讀者不二選擇。   可能看倌想: 又係債基? 又係收息101? 只好說: 有錢有選擇,但讀者暫時錢不夠,你見本文可予的選擇便少了,但未至於無路無光。若你有得4-5千萬現金,定期一個月都收成七萬息,那就唔使什麼債基或直債了…              

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40歲才開始一生三宅 #1948

尊敬的諗sir, 您好!   拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了課程, 排期一月上課.   本人41歲女有屯門單位一個 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值480萬) 月入38k手上cash約60萬   想有被動收入,但不知應否賣走樓房再買回,然後將套出現金買債基? 如買回應買那一類的單位?    本人希望債基能產出被動收入,資金讓我做小生意自給自足。計劃下年辭工過新生活   祝事事順利   ANSWER: 不建議讀者賣樓,因為一出一入的成本對讀者而言是高。始終讀者小小打工仔一個,在買樓大動作上要量入為出。當然老闆們的「肯花才有賺」都係無錯,但未到此階段還是採用打工仔小心翼翼的想法吧。   唔賣樓可將樓加按,480萬普通加按去做可六成按,套480*60%-130 = 158萬。如有家人,可將樓賣比家人,套用下片段中筆者講的方法,按至八或九成。特首都係想爭取中間市民,一批有樓有仔女既人的「票源」,而上月轉按揭規例你認既等於派錢,仲要一派幾百萬。或者講得文雅點,為業主釋出樓價賺幅。 480萬樓轉比親人省稅,套出480萬*90%-130 = 302萬。38K月入即借貸力為38000/10000*50%*2.59 = 492萬,套錢呢關應無問題。最緊要係如讀者有個未有樓係手而又可信的親人(例如父母、姊妹),三宅進取可快不少。無論套158萬又或302萬,讀者下步應好好利用呢筆錢部署買第二宅而最終達成三宅退休。當讀者只得158萬,連同手上資金應約210萬在手,不妨來個B餐加舊E餐組合,再加美國科技股ETF月月派息年息8.44%(下圖),扣埋股份稅都過6%息。至於B餐是12%-15%年息,E餐是10%。過去一年B餐升了10.8%不再提,E餐升了7.37%,美國科技股ETF微跌但年初至今仍在$23蚊手平,反映三項收息物之波幅唔高。 210萬拎其中160萬投入上述三項,計一年回報12%,三年間已近40%,賺多64萬了。如父母未有樓在手到時不妨利用他們名買樓,頂多自己擔保,但可免付15%重印花稅。那讀者只492萬總借貸力,夠人工再擔保下一間? 顯然未夠,但可利用買樓003借貸力由伙7變有之法,自己出糧比自己產出第二收入,賣買第三間樓市值是600萬要八成上,讀者要288+480 ~ 760萬借貸力。讀者工資要再增長60-38 = 22000/月。大家明白要搵人或開間公司出糧自己,但銀行都是醒目的! 點先可正確回應銀行就此提問? 及行入門口前都預備咩銀行要睇既文件? 這在買樓003再解。   做好少少人工又等債基收下息賺到第二間樓之首期,幾年後再部署買第三間樓。買第三間之關鍵是第一/或二間其中一間要轉正出租用途,令其租金收入提供下次按揭借錢的借貸力,那就一個人可上三間樓。大家明白上三間樓最難反不是工資,因為只要文件配合問題。在新按揭政府下,最需要還是親人「人頭」買樓。  

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不知所措的父親怎為孩子打算? #1947

諗sir, 你好!   我係收息101和買樓003的學生,上完堂覺得與諗sir相逢恨晚,而家企喺人生交叉點,唔知點行落去先好,來信懇請諗sir指點   本人39歲太太37歲,沒自住樓,最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間,租住市區一3房單位   希望將來有樓收租, 供兩名子女去外國讀大學,有錢退休,但我兩夫婦均是月光族。     本人月入100k, 交稅約10k, 家用比太太20k, 父母家用10k 太太月入50k, 搬了出九龍後無錢儲 手頭股票100萬 現金120萬   現住於父母的屋估價600萬,在我們搬出後會出租,父母願意加按我們買樓作首期用,或可加按放入債基收息。加按後應該買樓抑或收息,行那一步利我達成退休買樓升學理想?   小弟不才,勿怪我沒錢儲,社會運動下父親實在難撐 不知所措的人上   ANSWER: 太善待你的孩子只會令問題延後,讀者年到四十開始要當家作主,手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共150k,借貸力為150000/10000*50%*2.59 = 1940萬,旺市下宜用50-60%借貸力,計及現時1000萬樓可高成數八成上會,故應放眼800-1000萬市價樓房收租。   由於讀者儲唔到錢,才更應買樓擴大資產去脅有租客加快儲蓄。你自己打工儲100-200萬,唔買住宅何來銀行肯借多近800萬比你,令個人資產達1000萬呢? 有1000萬,才有賺幾百萬既可能。有一間樓,才有脅有租客要佢交租令自己加快儲蓄之可以。更可以逼儲唔到錢既人供樓。當然你會想,如果買後樓價跌,我咪被追CALL LOAN到破產? 看法是你如看到未來生活儲唔到錢,又冇錢或冇贍移民,其實你唔行買樓呢步未來生活同破產無異,那何不買樓成為「業主共同體」之一?   至於有錢者,筆者已不止一次撰文寫「窮人先要買樓」此思維。你有錢可以利用私人銀行低融資成本槓埋保本收10-15%利息。你有3千萬做定期都收5萬蚊一個月,都叫頂得下。你有千幾萬都可撥500萬作債基買B餐收息500萬投入每月都收5萬,如唔「太大洗」買樓去博都多餘。淨係唔上唔落先要利用住宅去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難,趁45歲借貸力下降前買樓要鼓勵。   筆者認為讀者可將父母樓加按,按出現金買些債基,補充自己租九龍三房所增支出。至於800-1000的三房在新界選擇後多,早幾個月前係新界東我們為買樓003用9XX萬買左間四房半添。即係四房加1工人房。本BLOG打從2016年尾提出三房最有投資價值之說,主因政府為跑數狂谷1房單位,發展商又起埋些騎呢STUDIO,然而市民換樓係要四正三房,舊都冇問題。絕不要因新樓因為「新」就有投資價值。留意新樓個價係MARKUP左唔少比你。就當現時元朗新樓盤開價唔使10000/呎,仍是MARKUP了不少。諗sir打算,本星期就去郊遊一下探鱷魚之餘看看山水盈。   債基入場只需10萬就可,由於買樓收租後估計讀者100萬cash+100萬股票會用掉,要將父母樓按出300萬補充現金,引致300/259*10000 ~ 8500/月的新按揭供款。300萬當中可用其中150萬,分三注入手債基B餐,年收息12-15%之下月入增了15K-18K,夠抵銷按揭供款亦令自己儲蓄多了。至於買的收租樓可利用買樓003的案例考慮轉做學生宿舍,租值由18K-20K提升至36K-38K/月。做好呢兩件事,才為下步退休或讀者部署吧。

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銀行光棍與你做節,債基買錯很快就蝕 #1946

諗Sir你好. 本人將會上12月收息101, 之前已經看了不少個案分享,驚覺走了不少 寃枉路, 希望撥亂反正. 本人正開始計劃收息之路, 感困惑, 希望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人40歲, 算是高管, 年薪150萬 (正職+part-time工作) , 但位置正職不穩, 可能一 至兩年後其中一份高薪正職沒有而只剩餘 part-time工作, 估計此時只餘年薪60萬 . 老公44歲, 也是高管, 年薪100萬, 正職穩定, 有1子1女, 四大長老健在, 每月支出共13萬, (約157萬一年).   支出明細: 1子1女學費12,000 X12 = 144k一年(香港學費); 自住樓供款 = 42,000 x12 = 504k 一年 長老支援費 = 43,000×12 =516k 一年 (已包括長老生病,每月支付 25k ~30K醫藥費) 保險=14,500×12 = 173k 一年 其他支出:20,000×12 = […]

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賣樓後怎幫子女到英國升學去? #1945

致諗sir 耆英組人士煩問投資方案 本人快將50歲人工$50,000,職業是醫務人員 先生57歲,人工55,000公務員 除去支出每月剩$20,000全家共有四份年金,8份保險 物業方面 自住物業估值1000萬在美孚 780尺實用 尚欠70萬貸款,樓齡48年 放租物業英國樓16萬英鎊估值 680尺實用,full paid 租800英鎊一個月樓齡七年 放租物業估值420萬在元朗 260尺實用,尚欠130萬,租金$10,000,樓齡36年 想問諗sir 1)如果先生於2023年退休有300萬退休金及月入19000元長糧應如何投資 2)因有兩個小朋友在學,一個係英國讀大學,一個喺香港讀中學,應如何運用財富增加收入 3)應否趁現在樓價高,賣出元朗物業因樓齡高及size細,如果賣左呢筆錢應如何投資 煩望諗sir 賜教,感激萬分 相逢恨晚的耆英上 (原信件) (END) ANSWER: 同事話有耆英親筆寫信請教,閱畢個案發現夫婦平均都是五十餘歲,更是在職,說不上是「老」了。首先同意讀者賣走元朗樓打算,該區雖然在2019年從三大供應榜之中跌出,但供應仍偏多,加上細單位在元朗收租比冰水凍,區內很多村屋同農地為細劏房及鐵皮屋作供應,連菲傭都會夾份在元朗租間劏房於假日大家聚頭,因此要賣回籠290萬。   年金由始到終都不建議,實在本BLOG的數個理念,如「收息買債咪用股票,股票另有大用」、「買樓按能力做盡按揭去沽空美金倍大資產」、「買年金是做按揭之反轉」這些理念不會因時而變。不少本BLOG讀者最終成為同路人,他們說「喜歡BLOG有套既定而又可行之方法,很實際; 不像坊間講升跌分享秘技咁虛無」。年金是開頭拎你一大筆錢而往後定額派比你,那若通賬上升或港紙唔受認怎辦? 買樓是開頭你拎細筆錢借錢去控有資產,隨時間過定額供款會供得好輕鬆。好似25年前你開始供樓辛苦供成7-8千/月,到現在已不算什麼。所以買樓是順著通賬去賺,做年金是比通賬日日追打。讀者做成四份年金,那總算比買中什麼挖礦合約或P2P借貸被全騙的好。   用16萬鎊去收800鎊月租,回報年6%唔算差。但將來有錢,投資債會更實際。我們不是為了推介收息101課程才常說債券,我們認為提升香港人對債券的認識才是重點。股票市場太多人收錢有大把贊助去講,我們少人贊助而只能收學費的,無過去70次一班又一班學生,根本難再為理念宣揚。至於買股票收息此一概念是錯的。買股就是夾份做生意,而做生意受的風險多著。你真會為了丁點息而冒全蝕風險? 不是說買股不好,但像讀者年長的10蚊有8蚊收息2蚊去博,那才正常。從生22歲10蚊全買股票去博,都正常。但銷售人員叫長者同後生仔都全買股票,為了賺佣金,那就不專業了。   讀者賣元朗樓後返290萬,拎其中140萬可去試試。債基其實都是買了一堆有質素公司的債券,如匯豐、泰國國家債券、美國債、新加坡銀行債咁咁,將佢地既息派比持有者你,而筆者在課堂更會提及如要再槓高回報至10-15%點做及其風險仲有點買先唔比銷售人員老點。由於債券入場一條都廿萬美金,所以你自己買有能力都係幾條,已用你60-80萬美金。那不如學用債基做。140萬投入12%年息之專案,一個月有12000息回袋。由於本BLOG發問的不少是30-60歲的人加上資金唔少,所以回應才用債。若有20-25歲少年提問,答案會偏向股票。   試好140萬收成點,當為幾年後返300萬部署吧。至於月月提高了14K月入,已幫到了子女英國學費。

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賣樓後痛心疾首的人 #1944

你好,諗sir !我理財嚴重不善,急需求救!我和太太都是43歲,有讀緊小學同幼稚園孩子各一。   我們各自月入約$70000,扣除交租及其他使費共可儲約$50000。我是舊制公務員,估計正常60歲退休時最少一次過取$420萬退休金,然後每月收約$25000直至過身(或者退休時唔攞,每月收$50000至去世)。太太份工唔太穩陣,可能1-2年後就沒有工作,就算搵到都得番一半人工。2009年賣掉自住物業,至今未有買回任何物業,痛心疾首。現時每月交租$30000。現共持有約$800萬,大部分為現金,2釐左右定期為主。   目標:1. 約3年後開始逐個孩子送往英國讀寄宿學校。2. 買入$1000萬左右2-3房自住物業。3. 為太太沒有工作/退休部署。   未知是否有可能達成上述目標。尤其心儀香港買樓收租但現時價錢高企,租金回報偏低,又擔心後市不穩,不知是否值搏。正研究英國樓收租,直債等。是否應該考慮埋債基和REITS等?懇請指點迷津。 敬祝身體健康,感激萬分!   answer: 見過太多公務員個案,一心認為有長俸就唔理財,臨尾發現唔夠錢用,趁而家重溫三個概念:  貨幣供應情況、沽空概念、歷史鐵證。   面對前路,讀者先要認清,收25K一個月長俸未必夠洗,前兩月各國已開始重新量化貨幣,到退休選擇拎5萬成世係較差做法。2006年1月,金管局資料顯示,M3貨幣供應為2420246百萬港元,到2019年8月為7417032百萬港元。這13年間中原城市指數由70水平升至180,而貨幣供應亦多了3.06倍。仍是樓價升幅追唔上貨幣增長。   當然大家同時應到,人工升了30%都無。所以打工儲蓄,在現世代有出路,但要行越見辛苦同無保障既路。若你認為各國政府未來會停印銀紙,就停止儲硬資產,住宅是其中一種。買資產再做長按揭,等於先借港元後攤還,變相沽空港紙,讀者如早年明白上述知識,今天成家人命運就會改寫。   睇死政府只會花錢做乜做剩,加上閣下如能在香港做高成數按揭,在港置業第一至兩間就有很大勝算。買第1-3間樓是必需而不屬賭博,所以唔好再諗什麼「值唔值博」。當你有齊三間樓有些少現金,起碼唔使煩退休,到買第四至五間樓時,才用純投資行為去考慮買賣樓房,想「值博」一事吧。   在香港應買回一樓,在新界選些三房太太單名買再借比朋友住吧。10月成交的620萬的三房,已有幾張臨約幅本放在係筆者工作台面了。8成上會借500萬,月供500/259*10000 ~ 19K,收回租金約17K,補些少錢去供呢間樓都值得,因為老黎呢間樓的租金是會跟隨通賬上升的,亦可隨時變現及留比後代。至於遇租霸或不時空租,首先你遇對一些大屋苑要租出唔難,第二是你實踐過後自有經驗點去應付租客及隔走租霸。好多時人都因為唔認識又唔想去學而卻步於一些好事,反而餵到你口邊又話有保證既年金竟都仲有些人去做,筆者只好說在貨幣濫發下,只見到撈得掂既人只會拎錢去買樓或其他可變現資產,找去做年金只係視野窄既人,或太有錢唔旨在既人。   當然讀者份長糧係年金一種,這由政府提供的,當然要拎。但如有機會有退休時變現部份作現金,記緊套出。   800萬用了120萬買三房,令自己起碼跟到樓市同升跌後,下一步用債基收息產出現金吧。買債波幅低而派息率在10-15%之間,100萬投入已月收約12K港幣,筆者在收息101課上會同你計出究竟比起買籃籌股收息,債基準確計是低了多少? (例如45%? 70%?)另外怎控制槓桿風險都會做埋。最重要既,係10-20萬都可入場,讀者可將100萬分段收入,11月買等12月派息對版再加碼未遲,逐步驗證。亦會用早年在銀行工作經驗,告知同學一些不良銷售手法要點去避免。   係未買返一間樓及做好債基收息為下十年部署之前,筆者唔認為讀者要花心力開英國樓一事。至於直債,保本但有年期,入場在20萬美金,連債基都未做好一般不建議買直債。至於REITs買香港的無肉食,買外國的REITs對於一般少投資而又少理財的讀者,暫時不是好建議。   筆者為你指出是「怎每步達成你的理財目標」。第一步做唔好就別想下一步,初階者亦不要一次過想幾步。相反常談多年之後你會點好點發達既人,只提願景而不談怎每步完成的,總是假大空一輪而騙走你手上的錢。

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百餘萬本金點月派一萬蚊息? #1943

諗Sir:   您好!本人是您的忠實粉絲,感謝您在各大媒體和課堂上的經驗分享,您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。   我門夫婦年近30歲 準備生仔女 月入每人約4.2萬,能月儲蓄2萬 現住在家人名下物業 現金80萬   為使手上資本不斷增值,我們有意作投資,應各港股、美股、又或買樓入手?    如買樓,按常規租出或是間學生宿舍租出好? 當買入沙田約600萬樓價450實尺的物業(還款期25年),並間4間房: 每間套房(約100實尺)每月收租8,000元,扣除差管地租約1,000元,4間套房的淨租金收入為31,000元。八成上會,每月供款約20,000元,產生正現金流每月達10,000元,此銀碼很吸引   又或美股收息,都可百餘萬本金收成一萬蚊息?   希望諗Sir指點迷津。在此先行致萬二分謝意。 進擊的90後收租族   ANSWER: 讀者學生宿舍條數都計得好清楚,但問題在於600萬樓有點細,間唔成六個人房。本年始終市唔係咁好,向下修訂為只租五個人吧。另外唔係沙田買,去另外一些區份買會好一點。就好似長實通常唔會爭地皇,做法常是投二線地,但賣一線半既價。當年都係用此法說服了唔少人搬入天水圍,汀九,或者而家荃灣西。相反九龍站少見長實跡影。估計換區買樓後供款少了,但房間亦少間一個,月現金流仍可產出7-8千。   當然除了買樓003教的學生宿舍,我們仍有不少方法,其一是常用的債基。由於入場銀碼50萬都可開始,10萬亦可在8-9%年息水平下試試,故經常在本BLOG提及。債基亦即債券基金,你可在各大銀行找到買入方法。但很多人在銀行買賣多年都是無所獲,付了佣金但叻都只係打平,究竟點做至好在收息101等筆者這前銀行職員教你破解。   債基投入80萬,由於槓桿後年派息12%-15%,80萬投入月息派8千至1萬。月月派息。至於咁高息會否價格波動很大? 就以下圖其中一隻債基而言,展示其過去五年價格,2019年至今升了0%,2018年升了不足1%,之前幾年都低波幅,證明派息唔錯而又低波幅既投資物實存在。只是坊間免費理財資訊,營造了派6%年息既,一定都要有匯豐同中銀咁高每年30-40%波幅。然而唔集中股市,只要比心機學去債市,即刻為思考轉了角度,豁然開朗。   當然直債都可以,直債保本,上段的債基少波幅但唔保本。直債保本,但入場費10萬至20萬美金。直債唔槓桿而又買香港大銀行,免內房的,都去到4-6%年息。當然筆者有些心水,唔槓桿都可在香港老牌公司拎到年15%回報。至於將香港大銀行的債槓了,咁就8-10%年息,對不少人而言揸隻揸打直債收息已心滿意足。但不少人到銀行自己問,都得不到效果,或更慘的是買了份「渣打保險」收場….   買REITs都可以收高息,但唔係領展。下圖展示領展(0823)股價,及我們用私伙工式計的動量,用excel就可計出黎。星期四的excel股市介紹班有其他股份的示範及介紹原理,可whatsapp 63832145或按link報名(course code填YUEX18): https://homebloggerhk.com/apply 見到橙色線已跌多時,如跟橙色線跌破「三色線之通道中軸」就放,係唔可以做到$99放領展,但$90-95你就依糊了。而家未是再買時,要動量上穿到黑色之下降軌。我們投資不是睇價,睇動量。下球入波唔係睇比分,係睇而家場上面班球員邊面有能量同積極。   那買什麼? 看下圖另一隻美股REITs,如果就咁睇報價圖(下圖),派11.32%年息,你以為個價跌跌地冇料到。 我地開excel睇埋動量(下圖),就知早前要買,因為升穿中軸線。excel介紹班,睇埋美股都得! 有成11.32%息,100萬投入派息幾多? 月入過唔過10000? 你自己都識計啦。講美股及睇中邊隻的在筆者收息104有講。至於想知動量? excel介紹班不時都有,報名方法在上。

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應否買多間樓作投資? #1942

你好,   我最近苦惱應否買多間樓作投資,希望諗Sir指教下。 小弟已婚37歲,月薪5萬,太太月薪1.8萬 2012自己名買入將軍澳兩房自住私樓 按9成,現尚欠按揭約270萬,現樓價巿值635萬 現持有現金95萬 有小孩一個   問題: 應以什麼投資策略去增值? 怎利用近日新政策便利去如按多買一間收租樓,用太太名可否做到按揭? 知道老師認為將軍澳沒投資價值,那應買何區樓? 投資股票收息較適合嗎?利用IB去投資按出黎既錢適合我?   十分感謝老師寶貴時間,先祝老師生意興隆   ANSWER: 一些人曾受惠於政府政策,大家要明白,好似讀者就是一例,靠政府2012年扭曲按揭政策只讓600萬樓上足八成會,400萬樓上足九成,令細價樓爆升,將軍澳樓當年可能只付30-40萬首期而現時放賣回錢635-270 = 365萬,即將原本幾十萬首期賺翻了十倍,這只有槓桿幫到你。如果唔係賣自住樓難? 如果唔係搬屋難? 一個打工仔有幾可會坐住個槓桿物單邊買咁耐? 通常你買股票贏粒糖就走。大賺是因銀行貶值,政府為解決問題就濫發錢,你買樓就是借錢變相沽空銀紙。   不少港人明白此理,即主旋律無變,就會明白為何要買樓。若買中好區份,會比將軍澳升得好。若買中獨特間格,升幅又再比區份好緊要。選住宅就是間格>屋苑>區份>經濟大環境。這在近2000篇免費個案解答內提過幾次。所以importance of location不只說區份,而是就近你的location究竟有否同一類型單位取代到你。經紀同你講邊一區好,因為一區內總會搵到很多fit盤比到客人你。但他們不敢說間格更重要,因為同一間格又同區的,一賣左好難返第二個,咁講佢咪最盡只做到一個客生意?    這幾年發展商狂建細單位,然而有能力的打工仔都想搬三房。你睇筆者本blog發問個案的人,或看倌你: 都是有能力的! 沒能力的筆者自沒緣認識。很多個案都不約而同問點換三房,因此九龍區平民三房,在2017-2019年筆者都說可買。現在買未算就太遲,但買左既學生都步入收成期。當然預算不夠換新界三房都可,有些新界地方客源唔錯,屋苑條件也利佢上升,這選取單位過程在買樓001/003已授。   讀者行「一拆二按爆八成」,即可將635萬之80%-270 = 238萬套出。由於夫婦其中一人已無樓,就可八成高按揭上會。238萬新錢夠上700-800萬新界三房。或者自己住三房而原本兩房借比朋友住,又得,更符合換樓客需要。當然借比人的法律風險及安全做法,要理解。   買樓後淨幾十萬,加手上95萬,同意可做些投資,利用IB網上買REITs或債或ETF收息,筆者認為屬睇就容易,做可以自己DIY試試。不少用了IB買股但返黎求助既個案,大致是: 不明白怎研究一隻股份之market depth,買左投資物但慘放唔出被套 跟人買想抄功課,但不明白投資物本身是什麼,見人買就買。最大問題還是買了應當幾時走呢? 有否實在方法因應市況判斷。用得IB的很多人是用電腦駁入去利用程式決定交易的 未明交30%股息稅 連香港證券行都未用過就開始投錢去美國券商買股,更或衍生物,一些基本如提存錢都未懂就買,最後又要筆者同事幫手應下執手尾   筆者自己不會存多錢入IB,戶口不會超20萬美金,原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢為何因平佣而選擇唔安全的地方? 該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計,如果想學新野又挑戰自己,可以一試。   筆者認為讀者後生幾件事都可試,你可以聽筆者講邊件事我認為好,筆者亦會同時叫你幾年事都試可,因為你眼見印象好過我開口勸你。只要道理真確,就可重複驗證。約150萬現金其中60萬投入債基,留在香港的銀行月月收息。買例如美國國債為主的B餐,15%息同意唔少野,但不少收息101的師兄師姐已收了,反正派息一個月都成$6250,收息101的學費只$4900,你若唔同筆者make a deal,當然可自力搵方法。至於IB可以去開一開,default mode要埋槓桿吧。由於美股買一股都得! 所以投十萬HKD入去可以了。你自己選些美股買,或者睇睇報紙有邊個美股專家,能予精準貼士。   今晚就係11月收息班的第一課,由於上個月不少朋友因交通問題無黎,今晚會很爆。佢地最快12月10日收第一次息。 […]

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140萬派12K月息及跟金價上升之方案 #1941

你好諗Sir:   本人是2018年買樓001、買樓003、收息101、及收息103的學生. 有以下問題想請教諗sir.    本人35歲, 單身, 無父母幹,家中主要經濟支柱,現租住單位HKD18,000/月 一家人住,本人經營一小型市場推廣公司已六年.   以下是本人資產分布:   1) 在上你堂之前,本人買下物業太子單幢樓53年樓齡,實500 呎,市值HKD5,500,000,2018年6月本人名下首置買入,同另外四位朋友夾份買(知道錯誤投資,但至少租金收入HKD12,800剛剛補貼按揭),現在爭銀行2,860,000左右,只想兩年後盡快賣出 [租金收入全數ATM transfer 入本人銀行戶口]   2)大圍美松苑車位一個,市值HKD1,460,000,沒有借貸,同另外三位朋友夾份買,每月收租4600左右,2018年11月買入 [租金收入全數Autopay入本人銀行戶口]   3)MPF HKD260,000   4)現金及股票總值約約HKD1,400,000,股票方面,主要集中一些潛力增長型股票如,敏華控股(01999)、吉利汽車(00175)及金界控股(03918)   5) 每月個人收入HKD60,000 -90,000不等, 每月大概儲HKD20,000至35,000.   因為家庭負擔越來越大,要負擔父母支出,又考慮到將來萬一結婚建立家庭的開支,知道自己要好好計劃財務.  有以下問題想請教諗sir:   (附加一些資料:本人過去稅務入息紀錄不足以做八至九成按揭,知道做生意較難借低息貸款,現在終明白到槓桿的重要性,之後會做一個交足稅的市民,我有一位老闆朋友下個月開始幫忙每月出糧俾我,希望做返好一些紀錄,亦明白至少需六至七個月時間.)   本人算是進取型,缺點是比較衝動, 了解第一投資單位決定是錯誤,因樓齡太舊,升值力有限, 當初買來是想做劏房,但後來投資朋友各有不同意見,就決定唔劏,現只希望盡快到期可賣掉。在等的同時,我想準備投資第二物業,你建議我應該在香港或海外作投資,因為家人中只有我一個名可以用, 而我首置物業嘅名額已經用咗,媽媽是家庭主婦,沒多積蓄,亦不方便用爸爸名字。 若你建議香港,你會建議投資還是自住? 是否投資較好 — 因為本身做生意需要多些流動資金? 我可擔保媽咪去買第二物業嗎? 最理想應該怎樣做可以按到最多投資第二物業? 最近六個月至十二收入應該至少有多少呢?   2. 理想希望五十歲左右可以退休, 但知家庭負擔較大,  生意方面今年尾已穩拿一些重要客戶, 望可再提高整體收入來源,除此之外,有何其他建議進一步提高資產増值及被動收入來源呢?   […]

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