拆解揸美孚新邨一間樓的死局 #2020

Hello 諗sir 本人已報同收息101同埋tey66 現有問題想請林sir抽空解答 希望回覆   現在自住美孚一層樓大約1200萬係我同老公名. 我哋想做轉名,將佢轉做我個名。等之後有機會我老公可以用佢個名買多一層樓!   1.我想問吓點樣可以將長命契變做股份契? 如果千二萬物業係咪按照你堂上 所講需要一年至兩年轉換 比較好   如果變咗做股份契我仲可唔可以好似平時咁樣借按揭?因為本身有按揭擔心 轉換之後會對 現在住宅的按揭和 將來再買新物業按揭批核有影響   長命契和股份契 銀行按揭利息 和借貸成數 是否一樣.e.g 10,000,000樓下最高八成?如果唔借高成數可以有六成?   而家香港加上疫情問題環境比較混亂我應唔應該買多層10,000,000樓下嘅樓做投資 定係等局亂穩定下來才作打算?   賣咗依家現有嗰層轉做一間大屋自住。如果再有多餘錢先至再買間細屋放租。 不過 擔心完全冇資產增值到因為得一間屋自住嘅話永遠都冇賺到個D錢   其實唔應將多餘嘅錢投資係香港 將而家啲錢喺第二啲國家買樓?或者做其他投資?   FYR 流動資金唔多around 3m 因為有啲換咗外幣   再次多謝林sir抽出寶貴時間作回答 Ms Wong   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 最建議讀者之做法: 賣樓做雙租   當然佢有堆問題,我地先答下佢: 長命契變做股份契(應係聯權契)去一般律師行,或者找我地舊生平台有律師樓可予你考慮(舊生可電郵[email protected] 有專人認證舊生身份),每次都係千銀內既事。轉左就可以易拆契避稅啦,以1200萬規模應要12個月。   銀行對於長命契同聯權契之住宅按揭批出上分別不大,係可以做到八成(1000萬市值之下樓),至於轉契點通知銀行留比律師告知你。咁做比起你一次將1200萬之一半業權賣比另一半,省下600萬應繳印花稅面值,即約20萬。   […]

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我要做業主: 真。一層變三層唔使靠老豆的方法 #2020

近日網上熱討美聯贊助大台節目「我要做業主」,不少網民評價節目主角(聚左日本老婆那位幸福男)第一層用新樓樓花,第二間用老豆錢做首期之方法,同埋冇交待第三層的形式有點取巧,當然曹SIR在節目的解說精巧,上到TVB狀態比上月同我係美聯YOUTUBE CHANNEL做節目時更好!  點都好幸福男起碼都攪掂兩層,第三層或者在之後集數交待吧!  本文絕不是批評黃色地產鋪啊,亦很多謝布少更俾面同我本新書影下相~ SOURCE: 港生活   看看下列案例: 呢位朋友靠自力都搞到三層。不過先講明唔靠老豆靠自己! 有骨氣,但預左辛苦好多! ************************************************************ 提問: 諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於則魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 市值 (mil) 4.8 / 欠款(mil) 2.03 / 租金收入 11000 / 月供 9054 / […]

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財力不足如何收息買樓? #2119

諗sir你好,本人係近月收息101生,上堂時間緊逼,唔想阻礙其他同學,所以選擇用電郵請教。   本人50+,自由工作者,近一年生計受嚴重影響,現時主要靠太太人工撐住大部份支出,不過都係合約員工,咁嘅時勢,隨時都有不續約風險。   收人來源:一家三口,本人不穩定收入$10k~35K,太太人工$50K,女兒19歲學生。   樓一間:估值$800萬左右,尚欠$350萬左右,早半年轉按後,現供$15000(相信短期內都唔做動作)   現金:只得$80萬流動資金   上完一堂之後,想買債基,先增加現金流,每月補貼現時生活所需,待疫情過後再作打算,請問諗sir意見,此情況下,先買幾多債基,槓幾多才合適?定等上埋收息103,找一隻高息回報才入市?或上其他股票買賣課程,尋找短線資金機會?   本人自知財力不足,條件有限,亦煩請諗sir比個適合本人現時狀況的意見。   後話:本人平時好少投資,係隻打工牛,全靠諗sir同近一年清閒時間,才吸收好多投資知識,雖然遲但總好過唔做。本人有間無限公司,方便工作之用,是否將其改為有限公司,為女兒每月出人工一份,待半年後,如有部份資金,利用女兒名,投資一間樓,為女兒鋪設後路。   **較早前,諗sir在網上介紹小米期權,預測準確,不得不讚!不過本人唔識買賣期權,所以並無跟進,現時已經回落,更加證明唔識唔好亂咁跟買。   希望諗sir能提供意見 並祝成家生意興隆,各人身體健康!   Answer  讀者半世人唔投資,今年真係咪亂搞。就當收息課學到的方案,建議只小本例如找銀行唔槓桿咁幾十萬實行,或103後跟證券行由40萬開始都可槓桿去收12%-15%年息。點都好,開始時務必小本投入。   至於用阿女名買樓不太建議,其實而家只樓一間,仲有太太名未用現階段唔好用女兒名。更令人憂心是: 阿女知道自己有樓係女唔努力上進,咁就害佢一世。諗sir眼見,有些畢業生的工作積極性成疑,通常屋企對佢財務支援太大,令年青人錯失發展事業最佳時機。   讀者將公司轉為有限公司,股份留自己,董事轉做家人。執靚自己盤數去部署買下一間樓,此為上策。由於資金唔多佢自己都講個人能力有限,所以2047香港大限,轉錢走去海外,這些都唔關讀者事。留係香港做業主與全香港人冒共同風險,至少比上不足比下有餘,亦冇人咁得閒去清算讀者。當然好似尋日個案位仁兄,佢淨資產值在2000萬之上,將錢收到另一國是有效益的。人難以判定誰高誰低,不過點配置錢才有效益就可計出黎。   利用買樓003的借貸力由無變有之法,能加大個人工資令借貸力上升。當然你20k人工加到200k就冇可能,銀行職員盤兩句你好易漏咀。然而大一倍不少人做過,希望讀者明白借力打力才是輕鬆之道,死力牛只找到存在感,但要輕鬆就要轉換將錢為你工作。   短線投資機會不合讀者,對於初心而不肯果斷止蝕的人,投資只宜細注同埋不要抱大希望,以為買隻股放5年會自動有首期,咁諗就太少看社會了。同意讀者先用債基,由於資金有限,利用收息103於證券行低入場門檻咁40萬去槓至80萬收息適合佢。而銀行一般太細銀碼唔肯做,讀者不要盡用全幅身家咁去銀行槓桿,還是少本先在證券行做妥當。   另外大哥請留意,派最高息的普遍伴隨高風險,相信讀者只可接受中風險,即槓埋只派10-12%年息而槓桿比率只1槓1的方案。亦需注意,股票市場有更多「微信女」同「財演」,為了討好上市公司大莊去提供方便合法地拎走你副身家。這些新聞每年可見,不重覆。   50萬投入收息約12%,一個月都多了5000蚊月入,賺返哂學費仲可以每月幫助讀者支出。至於諗sir近月推出之「網上投資優質股課程」認為不太適合讀者上,還是先做好每月被動收入,然後希望可以再將自住樓加按多些少錢出黎,累夠首期讓讀者再買下間樓,令自己老有所倚,相信讀者老黎都唔想煩到仔女。   你的諗sir上 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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幾個物業點執去收息過100萬? #2118

諗sir你好,   本人42歲,家中有太太,母親和女兒, 我和家人現有四個物業, 細節如下:   自住村屋(5年樓), 尚餘按揭400萬, 現值一千二百萬, 每月供款二萬元   太太名, 四房單位(5年樓)收租, 尚欠按揭三百萬, 現值950萬,  每個月供款萬五, 每月收租二萬元   阿媽自住2房單位, 已經供滿單位, 現值六百萬。   細佬名47年洋樓,已間2劏房, 現值350萬,每月共收租10,500,  尚餘按揭 110萬,  每月供款八千。   現有現金$500萬,股票$50萬,現請教諗Sir我現在投資的方向:   應否將劏房單位/4房單位賣掉分散風險,並套出資金再投資?   將現有現金/賣掉劏房的資金買bond?   將現有現金/賣掉劏房的資金買英國樓收租?   希望可以以較低風險增加現金流,儘快達到退休及移民的目標。   謝謝! 希望達成財務自由的人上   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 42歲將達借貸力見頂之時,係時候執執手上房產組合,之後想執都唔係易。四間樓共淨資產值(1200-400)+(950-300)+600+(350-110) = 2290萬。加埋手上現金,接近2790萬。以四十出頭而言資產水平當然唔錯,恭喜恭喜! 可惜樓房分配不太得宜,理據如下:   將350萬市值細洋樓用黎劏明顯用法失當,何況正現金流只10500-8000 = 2500,利潤少而樓齡已47年,不宜揸   大單位租務回報低已講過N次,仲要比50%首期鎖死950-300 = […]

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雙失憂心40歲。是怎樣煉成的? #2117

你好諗sir,   我今年四十歲,未婚, 從事貿易行業,大約有一百五十萬CASH, 但沒有太多投資經驗如股票,主要keep cash。   由於疫情,我工作的行業不穏, 甚至將失業,心知不會是一個可長做的行業, 希望能找一些被動收入.   我家有兩個很舊的物業,在西環。   一個為樓齡55年(估值5-6M),另一個都有39年樓齡(估值5.4M),沒有按揭。   55年樓在數年前田生話收購,但當時有老人家住,不打算搬,現在老人家已住在老人院,只有我媽一人住。此物業是我爸及祖母聯名,長命契。   39年樓現是我和父親住,是我和弟弟聯名的。   我常想我和爸媽搬在一起住,那可把一個物業出租,但家母認為房子是嫲嫲有份,暫時不想改變現狀。   因為兩房子都很舊,如要租出,都一定要大裝修。   其實這兩個房子都不太適合老人家住,一間是附近要行上大斜路,另一間要上二十多級樓梯才到電梯大堂,唯一優點是它們都很近地鐵站(約1分鐘)。   放寬了9成按揭,我在想是否可樓換樓,把38年樓換掉,因為50多年樓,我們在想希望有人收購。   諗sir,請問我應如何好好處理,令財務可改善些,現在十分憂心,隨時失業。   感謝你的寶貴時間!   ANSWER: 當見到危機黎先去諗點攪,你話係高手定低手? 至於你自己都覺得唔掂既野又想人地收購,我諗要去搶購個催運符去幫幫你。   不過讀者都有優點,關顧家人,因此佢買樓慳印花稅的「人頭」多著。佢每儲幾十萬就可以搵個冇樓係手既屋企人九成上會買樓。要咁多樓做乜? 正如讀者自己四十歲可能失業,佢既財務都係靠父母淨低既樓頂住。咁佢如到六十歲,自己無返1-2間樓仲可以諗d咩? 靠政府? 強積金? 你叫官大人燒返份MPF比你就得,比真銀可能未必夠啦。   55年樓無得攪,因為唔係自己名。如果搵到祖母同父親一齊簽名,去銀行加按到50%樓價出黎攤15-20年還有可能的。不過因為只可攤20年內還,當佢按到一半即250萬出黎,月供都要15K。比新樓的10K高出一半月供額。   38年樓係可以賣,賣左同細佬平均一人一半,即自己拎270萬可以點做? 不妨用50萬上會單名買間屋搬去九龍住。500萬兩房九龍唔少選擇,荃灣大埔更多。自己收入能力降就唔好比溢價咁住香港島。   佢可同細佬協議,每人都買返一間樓,每人單名自己HOLD一間。一間兩人自住,另一間借比朋友住收租。還掂佢咁多屋企人,將細佬買突間樓交比老人家處理,唔覺意借左比遠房親戚住,都唔奇。咁做,起碼老黎有多間屋守門口,搵個租客幫你供甩一間。   另外搵一個無樓既屋企人,可能係阿媽,再買另一間樓收租,都係500萬市值算,這又在佢賣了38年樓個度拎資金當首期。買完可以慢慢將業權退比自己,可以免印花稅將業主轉回。   操作呢種較複雜的轉名,買賣,現時收息103舊生可向助教查詢,我地平台有按揭、會計、律師、裝修、買債買基金網絡,會幫舊生會員。   讀者淨低仲有100餘萬淨,可買入債基收息,100萬每月派約8300元,令佢被動收入上升。佢更要趁仲有份工攪好買賣樓按揭,失了業銀行更難借。   還有,從來未試過投資既人,一旦40歲踏出第一步投資,情況危險萬分。 […]

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新世界債券收12%,太古城即刻要摺起 #2116

諗SIR您好, 本人是homebloggerhk的讀者, 拜讀後我們發現之前我們一直對理財抱持錯誤觀念. 我和先生分別已報讀收息101及買樓001課程希望為時未晚   我 46 穩定的工作受僱於不同的私人機構 月薪約六萬,現在凍薪 我有個繼承自父親的三百尺一房單位(沒按揭) , 位於西環, 市值約四百餘萬, 現有親人居住,親人五年後會遷出之後可自己處置 我們在西環租樓住, 租金萬五   先生47歲 月薪同六萬,僱傭關係很長而又良好 , 相信工作暫時應該還是穩定 不過如果經濟繼續變差, 恐有減薪的可能 繼承自母親太古城的單位,市值1300萬尚欠560,短期內不可以賣出, 也不能出租.   手頭上有現金加股票約百五萬. 每月可儲蓄約四萬. 我們沒有兒女,股票的整體狀況只是打個和. 我們應該如何處理我們手頭上的資產方為上算? 希望諗SIR指點一下~謝謝~   ANSWER: 買股票,對大部份人而言浪費時間。市面上有不少人有金主力捧出黎講股票,微信女免費派NUMBER,成個產業鏈勢力龐大,筆者無必要惹禍上身,起你底放你入公海好容易,你估網上世界大家真係隱身?  留番你自己諗。   讀者於香港而言算係撈得唔錯個批,夫婦每人六萬月入,名義上持有了太古城,繼承資產獲福蔭不少。但是否大到可以比讀者HOLD實1300-540 = 760萬資金去自住太古城呢? 我們計一計如讀者賣走三房太古究竟760可以做什麼?   760萬用作買直債由於現時HIBOR低,獲低成本融資。當然補多少少夠1000萬用私銀融資,成本更低。不過私銀又有另外的煩惱,這個另章再談。 標的: 新世界直債 3年半後到期、5.85%息 單在7月個價已升2%。對於保本之直債而言,頗為強勁   買入後,再槓桿LTV=60%,當融資息貴為2%,年回報約為(58500-12000)/600000 = 11.6%   換言之,只要買入後唔贖,最大近12%之保本(由新世界鄭生)回報隨即奉上。當然,唔槓桿有近6%都開心。   當然,新世界發債都有唔少,更有不同幣值,諗sir要提既都提夠,希望大家買得穩妥。   […]

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150萬收息四個方法 #2115

  諗Sir 你好   本人姓陳50歳和老公56歲,一齊經營火鍋店,原本每月也有十多萬收入,但因疫情關係,收入減少,想你給下意見有咩投資計劃,可以介紹一下? 現住居屋已供滿,現金流有一佰五十萬。 謝謝   ANSWER: 150萬的投資,收息的方法,比四個。買樓收租應唔夠,買車位現在唔好,你睇睇而家成排的士等你CALL,二手車經紀成逆市奇葩,生意奇好,因為多了人要放車(但放唔放到另一回事)。   利用直債 直債到期保本,其實可買的債券多著,不過免費文章較常用是新鴻基及煤氣吧。新鴻基直債派息約5%,2023-24年都有到期而到期會保本。入場門檻稍高,20萬美金的。不少更是買完直債就轉去海外,令海外由存放活期變存放債券,令你海外的錢都收高息。20萬美金投入一年收USD200,000*5.7% = 11400 若用槓桿,保守些比率為50%,回報為(11400-2000)/100000 = 9.4%。   我地舊生做到效果是每10萬美金年收益USD9400,即73000港幣一年 到期保本 存放海外可以,而香港有office常駐人員跟進你海外戶口的   至於煤氣直債派息好低,2.3%,不過都比銀行定期好! 講煤氣債主想提出概念: 今年當旺高評級的債,投資唔係買差既野收高些息咁簡單,有時好野升得仲好過差野。   利用債基 債基就唔保本啦,不過派息更高。由10%年息起步,用美國公債為主的E餐。近日美國公司債走好,見下圖E餐價格(黃線)升穿中軸線(籃線)後突破向上,一眾E餐的持有者應感開心。我們會加密留意,提出E餐的止賺時間。當然如配置只佔好少,可照放唔止賺。 E餐投入100萬港幣,約收息8300-8800,入手時機,融資成本都對結果有影響。另外入場銀行找銀行要HKD100-150萬入場,太細唔肯做。諗sir自己網絡平台可以有HKD40萬開始的入場銀碼,達至「集運」效果。好似讀者150萬投入收息過萬,應對佢每月洗費有一定支持。   利用美國房託 提出美國的Sabra Healthcare REIT (SBRA)派息年8.7%(as of 24.7.2020)。不保本,但好處是可隨時出入而入場門檻只係買美股價,幾百美金都得! 當然美股要為利息收入打算,你預8.7%息當中四分之一要貢獻比美國。然而本篇為起始開端,先由些當旺而又易入門的醫療類REITs說起吧。 醫療類房託收入在於老人院,不過更能提供收入的是加護房床,或為無能力自我照顧的人提供服務。大家都明家中長輩如果屋企人唔夠知識及能力照顧,送去專業團體照料的支出都幾龐大,亦都係難以取締的。尤其未來人類對保健需求有增無減,從今開始留意醫療類房託更為重要。   利用股票收息 此舉係人都識,不過點買先精明同點計,看下表:   領展派息3%,風險波幅(Standard Derivation)為28.77%,但因所予回報比盈富基金仲差,夏普比率Sharpe ratio為-0.59。夏普比率為90年Nobel Prize得主倡用量度投資方案。 盈富派息3%,風險波幅(Standard Derivation)為21.74%,夏普比率Sharpe ratio為-0.25。用上面個excel將不同股票輸入,大致可知邊度股票過去特定時間內,予幾多回報及風險之間的比率,夏普比率越大你可以講買呢隻越「抵」。   由於股票不一定派息,所以就當用股票收息都只佔組合的一少部份。

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未來十年我的一生三宅計劃 #2114

諗SIR,    本人是你的忠實讀者,經常追看你的video及專欄,希望得到諗sir賜教。    本人於 2017年10月以 $460 萬購入元朗一物業 (現21年樓齡,尚欠 $350萬按揭),以$11000/月 出租,物業現時估值 $610萬。    本人現時30歲,月入 $68000,月儲$25000,希望於今年下半年換樓,請問諗SIR有何建議? 啟德或將軍澳的新盤會是換樓的好選擇嗎? 還是應該留意其他區分?  望諗SIR賜教,謝謝。   answer: 是的,可能諗sir出專欄唔夠密,讀者提出的三個區域都唔係考慮。根據政府數字   西貢區空置率9.3%(2018)/7.4%(2019) 九龍城區7.5%(2018)/3.4%(2019) 元朗區4.3%(2018)/3.8%(2019) 全港平均3.7%   未來2年供應預期: 西貢區 7018 九龍城區 3832 元朗區 4464 其實全香港新供應都每年唔夠20000個單位一年,而將上述3區數字加埋已佔全港18區供應近40%   所以我上美聯,只談按揭,唔會評區份。其實在此免費文章談及的,都已避重就輕,盡量唔得罪某區經紀,無奈真相只在私人場合見面時分享。 點都好,有樓好過無樓。68k月入亦都唔錯,三十歲要諗既應不是換樓,而係睇遠些部署5-10年點打靚自己幅牌。工作計劃一年都好夠,但買樓動用之財力及要見效果都需三五七年,所以買樓大計確實需計劃未來十年。   讀者如想30歲再用自己財力換大屋,及將辛苦累積資金消散在新樓高溢價賣出之中,那不妨sea to sky。然而保持原居不賣住細些,盡快40歲儲夠三間樓幫自己提早唔做,換加快財務自由進度,諗sir認為更值去做。至少對甘於打工既人而言,今時住細些盡快儲樓幫自己同老闆贖身,好過後生住大左中年返唔到轉頭。   三宅第一件事,如已有對象就結婚,就計埋佢收入去睇自己未來十年借貸力去到邊先! 例如讀者68k,估佢未來妻子都應有34k月入左右,就當人工唔加,借貸力max為(68k+34k)/10000*50%*2.59 ~ 1320萬。如人工真在30-40歲無大進,讀者目標入3間700萬既樓去湊夠三間。   一間700萬既樓首期為140萬,讀者仲有兩要間去齊一生三宅,當安全此比20%首期上會,首期要280萬。對於讀者月借25k,10年有120個月就當只儲不投資都會上到120*25000 =300萬。故買700萬樓的首期能儲到之機會很大,至於700萬借80%即560萬,借兩間需1120的借貸力,計埋佢原本個間去到38-40歲仲供淨200萬,咁去諗hold三間樓所需借貸力為(1120+200)=1320萬,都仲可係讀者負擔之內。如10年內能加人工,加以著量再買大些。   當然你會諗猛咁八成上會買樓,該單位能出租嗎? 諗sir的買樓001課程有師兄分享佢為何將間樓偷偷八成租出,當日之風險及考量由佢說出。   至於最尾無結婚? […]

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細屋換大樓三個方法 #2113

諗sir 你好 本人一家三口(想再生一個小朋友)加一個工人姐姐同住 財務狀況如下:   月入:本人 43000 + 老公 52000 = 95000 儲蓄:現金350萬(放mortgage link 或定期) 股票:90萬 (主要收息股 股息平均每月三千) 無其他投資/欠債/保險 老公借貸力未用   開支: $19,000 月供 自住本人單名持有及借貸 大圍名城三房單位 現估值1137萬 未還按揭320萬 $13,000 月供 用老爺名持有及借貸 出資及代供新居屋欠款 290萬 (不影響借貸力 mortgage link 額度歸老公)百年歸老後由老公繼承 $30,000 生活開支-工人+飲食+交通+bb playgroup 剩下$33,000儲蓄   一直有睇你專欄 原本想用350萬做首期投資一個兩房單位收租 但先生想小朋友更大空間 正考慮換同屋苑 1600-1800萬 四房單位(應該不會換區 方便返工返學)   請問應先買後賣 還是先賣後買 現在資金分配可以嗎 有無更好投資方法? 多謝 […]

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老豆淨半億身家比我,23歲如何理財? #2112

你好諗sir ,本人未係你學生 因尚在考慮應該報咩班,暫時睇左三四個月你既文章 都比較少我呢類型既個案,比較迷茫我的處境應該用甚麼策略 但有感你日前關於第一千五百份個案,提到每日一小步既道理 知道未必會在短期内( 半年) 會得到答覆,但相信投資道路長遠漫長。金言良語不怕聽亦不怕等 廢話太多,抱歉以下非常複雜既財政狀況: 因家人希望未來5-10年小弟接管家庭既資產,盡量講詳細小小 自身23歲,單身,個人追求下尚在學中,27歲畢業,畢業都未必搵得多,以中位數17k 參考好了,十年八載升職加薪又係後話,單名持有粉嶺村屋單層 一位家姐34歲,單身,係free lancer,月入2-4萬不等,有用公司名出糧,現金100萬左右,希望自己開公司打世界,單名持有粉嶺村屋單層 另一位家姐32歲,打普通工,單身,月入約二萬,抱歉兩位家姐都比較少分享自己資產,流動資產不詳,無升職機會,單名持有粉嶺村屋單層 家父62歲,名下物業如下 一個元朗唔近鐵路1300呎五房私樓連天台(父母同我自住) ,銀行估價1500萬,08年買加裝修費620萬,已供完 一個元朗鐵路上蓋800呎,銀行估價1200萬,爭四百萬供完,家姐自住 一個大角咀地鐵附近物業800呎,銀行估價1000萬,爭二百萬供,23k租 粉嶺村屋一棟(因係家父擔保),standard 2100呎,估價一千四百萬,爭六百萬供,20k租 大陸有棟樓,偏遠地方,一百萬,一筆過買,收3k 租 家父人工48k,股票2000萬以上,每年收息200萬左右,現金200萬,垃垃雜雜基金乜乜400萬 家母63歲,無業,流動資產三百萬 單名持有元朗唔近地鐵私樓八百呎,供完,銀行估價860萬收14k 另有一工廠單位 400萬估價已供完,攞左黎做生意,生意可惜無乜現金流,打個和 有一點很重要,兩位家姐既人工基本上唔會攞黎供樓,兩位都唔想供樓,所以只可以拎黎攞借貸額同攞名 另一點係啲樓基本上過哂辣招,因樓都係大慨08到13年買 做個小總結,希望會睇得舒服少少: 兩老有六層樓,一個工廠。總共爭銀行1200萬 人工 產出既現金流 48k。樓 產出既現金流 60k。股票 產出現金流160k(2m/12) 供樓 ( 冧深).      -50k,使費(唔計供樓) -40k   近年小弟開始接觸投資市場,會發現家父既投資有以下數個問題: 其中粉嶺拆左三個名( 原因你明的) ,其實哂曬啲名。槓桿太少,好多樓供滿左又冇按出黎,不過又因家父就65歲,都唔想揹咁多上身 地區揀得麻麻地,元朗始終地方多,樓有排起,有能力有選擇應該揀其他地區。 兩老太多垃垃雜雜野,比銀行啲人sell 得有多啲貴夾唔扺既野,到買左十年八年後反而問番我呢啲投資初哥嗰啲係咩黎。實際上大部分一拆出黎計下數小弟都發現根本係世紀大騙案,可憐好多人中左招都唔知。 對於我而言,該股票公司絕對不值得長線持有,一來價六,七年無郁過,二來賺錢唔穩定無增長,但因家父在公司工作數十載太有感情。將感情與財富掛勾,一大敗北,如細佬仔玩泥沙。慶幸有將現金流買樓,尚未被印走大部分錢。 到小弟想問既問題: 最大既問題係如何更進一步,咁樣搞足十年,係有啲供完既樓,但搞到最終最大現金流既都仲係十年前因工作機會得到既財富,有感迷惘到底樓是否適合投資物。 […]

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