千萬富翁開始學投資 #1913

諗SIR:   本人一向只作低風險投資,買外幣收息,做定期,買保險等等,從沒入手股票或基金。   最近有幸看到諗SIR的網站,對正現金流才有所認識,馬上重溫你解答的個案,以及看了你數本書。為怕一求甚解,作出錯誤決定,決電郵請教。   本人44歲,工程師,月薪7萬。轉職公務員1個月,比起之前在商業公司月薪10萬,減了3萬人工,過去約每月儲3萬,現時沒能力儲蓄。現金流約有200萬,另有一些儲蓄保、定期、外幣約80萬。   太太37歲,快樂家庭主婦,沒有小孩,婚後9年也沒有打工,只負責管理租客。本人婚後一直把租金收入送給太太當家用,在租客大約每2年走一次,要空置約2個月翻新間屋及給佣金招租,太太沒有任何儲蓄。   現時我倆住在早年外父送給太太的北角單位,太太單名擁有,每月供款約$15000,由外父負責供,外父保證在退休前會full pay層樓,不用我們擔心。雖然市值約900萬,並只剩下貸款約140萬,但不方便加按吐現。   本人單名擁有一九龍大型屋苑,市值超千萬,尚欠330萬貸款,每月供款約$23000,現時放租$25500。   外父59歲,有一新界自住物業,已供滿,市值約600萬。外父當裝修工人,沒有報稅,半退休狀態。   看到諗SIR建議的一生三宅目標,心生一念頭,請外父把自住物業轉讓給太太,再用外父名義,在我家附近買一個2房單位放租,假如外父年紀老邁,也可收回讓外父自住,以方便獨女太太照顧。   最近在留意物業市況,好租好賣的健威花園及富雅花園入場費800萬,超出了預算。只能投資北角樓齡3x年的單幢樓,可幸北角許多單幢樓都已經進行了大翻新,入場費418-588萬,租金約$13800-$18800,應可cover每月供款。   鑑於只能做5成按揭以符合放租條件,需加按物業吐出170萬,連同現金約百萬買新居,再要擔保外父做按揭,未知是否太大膽,還是用現有現金流買直債,待過了公務員3年試用期,當上鐵飯碗才買入第三宅,可是又怕年紀太大了。   本人打算上收息101,另外,我現在打算一拆二,是否該上買樓003而不是買樓001?   現在行年44才學投資,希望不會太晚。期待能得到你的回覆。   希望快過試用期的公務員上 … answer: 讀者做公務員是正確的,因為佢打工多年累得之財富主靠樓市升值被動而來,自己既儲蓄能力低下,若不是當年政府出辣招令樓市供應大減,樓價就唔會谷到咁高令讀者兩樓(九龍自住樓+北角)賺價達1700以上。假設讀者仍在私人機構服務可月儲3萬,儲1700萬都成566個月,即47年,由佢出世打工撈到而家都唔掂。分析只望讀者明白: 而家佢搵七萬洗足七萬,究竟是那樣東西承接著佢? 好好評估樓市一旦「縮水」,對比下佢是否較受影響。   返工未夠半年批唔到按揭,就當有渠道遇上銀行熱批潮都要返夠三個月,讀者現還是等2020年頭加按樓,加按前可利用收息工具試買20-50萬,由於月月派息,故債基派息能否達10-20%年息用2-3個月就試到。試好後才利用加按到既錢加碼。至於買住宅,筆者認為讀者及太太控有兩樓市值達1900萬,而年收入預期只84萬(未計交稅要扣),再買第三間屬於過份投進樓市,除非筆者轉行撈經紀,否則都唔會叫讀者再買(樓)。   當然如樓市下調至離高位20%或更多,及1-2年後讀者對試用期能否過有更大把握,到時再買樓可以。3年後讀者47歲,最大按揭年期估計仍可批28年,只比30年細些少,不應為借貸力掉失而急在45歲前買樓。另外建議買樓買易租出及租值高的,怎實行? 易租出需要大屋苑及交通好,原價10-25K租的三房,呢類樓最短空租期。由於租10-25K樓的租客多要為口奔馳,故近地鐵站一定有利。   至於租值高點做到? 靠老婆。不妨在修畢收息101後,上埋買樓003學好點做學生宿舍。其實宿舍唔一定租比學生,筆者上星期四租左個房收$5200/月比香港男護,單位共用廁所的。同區如果舊洋樓獨立廁的大約租5.2K-5.5K,但筆者呢間係屋苑樓新裝修,所以共用廁都租到5.2K。留意筆者呢間屋係三房,而廁都改埋有兩個房,由於廁所廚房是共用唔使改,改裝費好平加上沒違例,五間房收26K,同類單位就咁租出位只收15K。呢間屋區份差客源少些,故叫5千幾。若買樓003同學去選些好區的,一間叫6.5K-7K了。所以先講學生宿舍改裝費少,而租金可DOUBLE(由約15-17K加到28-35K)。至於管理? 靠老婆。不少學生是一年過交哂租,又或入到屋跟本唔難搵佢傾。   近日網上哂5900租青衣租酒店包早餐,然而筆者親手與同事幫學生搵租客,觀市場,可告知你部份酒店已加番價,故不少內地學生已棄酒店轉返黎學生宿舍,下圖見筆者之wechat,就某一單位於8月尾開始無人問津後,9月中開始一連幾個查詢(下圖)。所以今年做內地學生條水係差些少,不過要租的還是要租,客慢慢已由酒店出番黎。再重申除了內地學生,香港客對分租房也很有需求,而萬一經濟下行,分租房更盛行。未來內地會派更多人黎工幹,更多歌頌紅書本的老師,佢地都要個住幾年既方案。讀者他日買樓,700萬樓三房收成35k租而只供18k,投入200萬左右首期差出+17k月現金流,今日好去部署。 北角樓不建議買黎收租,佢上完堂再走去其他的區份睇睇,筆者評什麼叫好租好賣,其一就是看個盤放左上網會爆幾多陌生人查詢,而唔係只憑自己觀感。當然讀者亦要學習怎叫人做些少裝修及找客源的點子,請不要停留在自己熟悉的行業,或熟悉的地區了。你要不一樣的生活,就要有新的知識及不同的習慣。

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請教下邊種債券有8-10厘的利息? #1912

諗Sir: 本人家庭月入57,000元, 已經有2層物業,每月開支連供樓約45,000元,本人手頭有約260萬元資金可作投資(轉按套出),本想將160萬投入債卷運作,每年收10厘左右的利息為目標。 其餘100萬買入港燈,收取5厘左右的利息, 想請教下邊種債卷會有8-10厘左右的利息?   ANSWER: 其實好多種債券都能予8-10%的年息,計埋槓桿達20-25%年息都可以,又或者下方的REITs,派24.62%年息,仲要年初至今升16.7%。當然下方REITs波幅高,在計算埋回報/波幅比後,我們有機制決出下方REITs是較不可取的。 債券配息給8-10%,可由新興國家債、美國債、企業債、高評級債券四種類入手。其實上四類就係筆者常說之A,B,C,E餐類別了。美國國債日日新聞都有報,一百萬美金一條,你入銀行問職員會出「茫然樣」,同你講佢「無做呢D」。為何銀行有生意唔做呢? 同埋點解筆者提出之債基方法十萬HKD就可入場,而唔係100萬USD? 這就是筆者同你試好的路,由於唔想做大條路,只能招呼收息101付費學生,已應接不暇。   在9月的第二星期,各類債走勢不一,下圖展示了高評級債券由頭跌到尾,企業債走好,新興國債試過單日急升此象。當然債大概5-6類,比買股成千隻易掌握,但已證明有些言論說「加息會引致債券下跌」是錯的,因為不同債券有不同走勢,只不過香港人心急只投股票,少人評論點買債收息。 債基指買了很多直債(即債券)之基金,所以明白不同類別之直債(債券)走勢,自可解拆債基走勢。另外債本身派息由3-9%不等,做到20%的A或B餐當然用了槓桿。但何時用幾大槓桿呢? 為佣金著想的人基本會助你槓到最大,反正CALL LOAN補錢是客自己既事,但槓大了買多左佣金就袋袋平安,所以靠佣提供服務的人難予你客觀理財意見。當然還有很多招數,令客人不斷投資而錢只係微升,但佣就自己落袋。   投資很個人化,每人承受能力及出身都不同,抄人地功課最後令自己經唔起考驗。細個係學校咁做,你知你抄得多最後就經唔起考試。當然讀書差唔緊要,壞習慣養成才是最慘。  筆者收息101課為何能持續開班至今? 因為課程10月上在11月中已見到利息落入香港銀行戶口,而唔係叫你將錢拎去外國證券行博命。上星期firstTrade被人hacked了,一些在港的證券行又開始賣大陸基金,這令筆者擔心現在不是食你高佣的問題,而你攞左你舊錢就走佬的問題,勿因小失大而total lost。筆者亦會提供沒佣金利益衝突的人員與學生面見,現在課程不只教書,而是往後的資訊維持及專人面見更能助學生處理財務。   不少銀行中人都到此BLOG攞料,睇住本BLOG用詞黎SELL客。將本BLOG低佣高效之投資法轉為佢食水深的投資方案。此行徑不能杜絕亦只有歡迎,承諾大家我們只會做醫生,醫返出面中左招既人,而絕不做放毒者。有時錢真係可以賺夠,人血饅頭的錢留比他人賺。

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買了新樓應否撻訂? #1911

懇請諗sir指引一下,我們到底去唔去馬?   背景 男:34歲 女:33歲 (已婚)兩位均任職同一銀行前線銷售及管理工作,合共底薪月入大概11萬左右。 現時與父母同住 手上資金大約:現金50萬 (扣除了裝修費)   狀況: – 於18年10月,以單名用635萬購入新界500呎二手物業作自住,利用員工計劃九成上會,貸款額571萬。   – 再於19年3月,以另一單名用666萬投入白石角440呎新盤(20年中收樓)   面對問題:諗sir,我們到底去唔去馬好?   由於當時決定再購入一個新物業,原以為可以再計劃申請員工計劃上會,後來才知道公司條例修改了,夫妻只有一個Quote。 現在只能利用發展商二按兩成,銀行六成上會。   考慮到即使現時能夠供兩層樓,但面對經濟壓力及今時今日的社會環境影響,工作是否仍然穩定?樓市長遠的影響?   已有心理準備如下: <選擇方案一>:撻定 沒收42訂金 收回印花稅30多萬 (心理壓力和每月經濟負擔減少)   <選擇方案二>:決定繼續購入 用盡已持有物業一位的貸款能力,借出P Loan 80萬(已申請了,待draw與否) 二按大概借117萬 六成借足399萬 合共貸款額:597萬 自己多付27.8萬 (每月兩層供樓、雜費開支、生活費、家用預7萬) 懇請諗sir指引一下。   ANSWER: 手上只50萬,半年內買兩間樓,仲要買之前又唔打去銀行HR問清楚staff plan個scheme,筆者真不知此銀行職員能否謹慎(prudent)為客人行事。   2008年金融海嘯,未過Probation既員工全部裁,bottom 20%的亦被請走,當中有staff loan的同事面對失業及staff plan被call loan兩險。留意中資當年就講左唔炒人,但冇話唔可「被辭職」。   銀行員工plan的正確用法,應是十成上會後再供2-3年及努力儲錢,希望樓價升少少而自己又供走些少,幾年後成功轉到其他銀行之街客plan,甩走staff plan後令自己一蚊首期都唔使就上會。絕不可同staff plan長玩。   […]

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十年理財無碩果,急起直追應何當? #1910

諗Sir, 您好!   剛拜讀完閣下的樓換樓,獲益良多。但坊間買不到收息論,請問有方法可以買到嗎?然後拜讀阿sir 的收息班,可以早日為退休作好準備。   本人今天41歲,月入HKD32000,妻子40歲,月入HKD54000。兩人工作尚算穩定,合共資產1百萬現金,有股票不想提……,沒有其他技資。有購入基本人壽,住院保險。現租住大埔每月HKD10000租金 (因為近家人),兩人扣除所有洗費,每月最少可以儲蓄HKD30000。   現在想藉著樓市有少少下跌,首置入市。有2個計畫如下:   (1) 希望投資買叠恩庭(屯門)或豫豐,一路向西,接近大灣區,希望有盤HKD4,300,000,妻子名比二乘上會,用盡所有現金。然後租俾朋友收HKD12000,自己要俾差額大約HKD1700 供樓。繼續租住大埔,所以每月在住的支出為HKD11700。   (2) 購入大埔自住樓,不會豪裝。希望揾到HKD3,800,000,本人名俾一成上會,妻子為擔保人。月供約HKD14000,比現在租樓俾多HKD4000,但是自己擁有,不用幫人供樓。所以每月在住的支出為HKD14000。   本人覺得計畫(1) 較為可取,因為單位有升值空間,起碼保本當儲蓄。也希望兩年後加租到不用自己補貼。   兩人繼續努力儲錢,一年最少為HKD360,000,二年為HKD720,000,上阿sir堂將資金投入基債,然後等機會購入第二層樓。   希望諗sir 給予意見以上計畫那個比較可取。   感謝!陳先生上   ANSWER: 收息論未有時間重編,加上近日不少港人理財目標有變,唔想食2014年全年頭10暢銷書老本,故不重印。最新的收息資訊,放在收息101。收息課雖已開6年,但內容逐漸轉變,2019年加入了「3年65%保險計劃」、「5年70%計劃」、「新E餐」內容。2018年用「直債萬一違約注意事項」取代「投資相連保險中伏處理」內容。若閣下一年內讀過,請不用花時重讀。   筆者相信現時不要持有「一路向西」的想法。筆者舊文「一路向西論樓市」是2013年撰寫的,大家咁醒都明白六年前既文參考價值稍低。聖人能撰寫聖經通閱2000年,而筆者這些皮毛不能夠。當新鴻基委任吳向東做非執委,筆者就知道風向轉了。2005年自由行後的規律將調整,能存下來的物種需適應轉變力強。   既然東哥講到明向「東」,大家只要真有跟進筆者文章,應早已留意到筆者多談了東鐵線,這涉及一些準則。另外趁樓市下跌入市此想法是錯的,應最先按自己能力而入市,次要參透樓市政策,最後才是親自收風睇升跌。讀者家庭借貸力為(32000+54000)/10000*50%*2.59 = 1137萬,只宜用借貸力一半買樓,即100萬首期借500萬為好行為。相反夾硬買新樓借800萬,這就用超了。未來香港會吸納更大量移居人口,政府仍是以提高單位供應數量為標,谷一或二房細單位供應,三房仍是搶手。所以8月尾至9月,筆者003有三個學生在550-600萬價位買了三房,在東邊。   30-40歲,努力工作,努力儲錢,閒時炒股。最終手上只有100萬現金及無樓係手,社會已為此錯行為打了成績表。未來10年,請少炒股,少捕捉升跌,利用買樓擴大資產,量力而為,用債產出月現金流作目標,另留意儲錢同呼吸一樣,佢只助你存世但在政府大印銀紙之下,儲錢不能助你改善生活。建議下步驟去追回「失落十年」:   買樓前一定要落力睇樓,經紀知你熟價而唔亂咁「揸你價」,淨呢一點已幫你慳多10萬。筆者眼見業主底線是550萬,但經紀揸上570而減至562萬比你承,你唔熟屋苑又懶行盤代價頗高。買樓001會交代睇樓睇到點先叫熟。   債基可以買,亦不介意讀者唔上堂自己先落銀行問下。銀行唔SELL佢落閘還好,SELL佢捕埋個客他日為改錯再比佣呢下,先更令客覺痛   唔好攪咩月供基金/股票。這樣只對儲蓄習慣都無既後生仔先有用。歐洲已重啟量化貨幣,香港亦因中國走資變急(人仔跌),暫時頂住M3貨幣總量無跌。此情下一買香港樓、二買美國上市用美金計的房託,三用債基去產出每月穩定收入就當被射去泰國都仲有收入撐住,此為港人自保三法。   香港樓在800萬水平之下的,跌的機會不大。8月尾至9月,筆者又有五個學生開了新加坡私人銀行戶口,而走資對於某些人而言,才算急事。香港樓對於某些人而言,才需要進一出二。由於本文已用了過量的「走錢」、「泰國」這些分裂性強的字眼。所以今天到此為止。   送一隻美國REITs,人地過去一年升5成,做美國5G tower的房託  

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40歲4間樓400萬理財下步 #1909

諗sir您好,   修畢你的收息101, 103, 104 及買樓003, 獲益良多,而且課堂內容以實際執行為主,完全無廢話,非常值得。最近更報了英國二手樓班,期待上課學習。幾年前已接觸理財投資課程及現金流概念,也不吝花錢上課了解,可是大部份課都只把“窮爸爸、富爸爸” 概念重新包裝,完全無實際執行作用,更恐佈者上課要叫口號、又要分享,像邪教一樣,浪費了我們不少時間 (苦笑)!   很感謝你安排助教Gary及Pan 照顧我們及繼續跟進,已經和他們約見過。現有一些大方向問题想請教再實行。   我和丈夫同是48歲,無小孩,也是屋邨出身,努力讀書上大學及不斷在商界上打拼,現工作已有些成績,可是理财則要請教你們這些專家, 資產如下,請賜教!   薪金: 本人年薪約 2.8 – 3M; 丈夫1.2M 全部有報税。(丈夫其實職位高,能力好,可是入錯行做Trading 接美國客,行業不斷萎缩,薪金已是行內頂點 – 無奈)   房產: 1) 自住樓又一居複式聯名單位,2012年1600萬連車位買入,現值2600萬。欠按揭1100萬,由於想換樓, 暫不考慮轉按,而且硏究過各種方法也很難甩名。明白諗sir建議可租,但妹妹經歷租樓三年半搬五次(業主賣樓趕客), 有點怕怕。 2) 沙田富豪車位兩個無按揭,買了兩年。75萬一個買入,現價跌回80萬一個。月租1800一個 x 2 = 3600月入。 3) 石門新鴻基工商單位樓花,500呎600萬。由於每個單位有獨立去水厕所,潛力較高,已付兩成,明年收樓。 4) 英國曼徹斯特一手新樓,三年前130萬買入一房,今年五月已收樓,發展商保證頭兩年6厘回報,月租6500元。剛獲獅子銀行批七成按揭,息口3.75%。 5) 英國曼徹斯特一手新樓樓花,兩房連一車位,兩年半前買入约180萬,已付四成,明年初收樓。     其他: 1) 一百萬藍籌股票。 2) 15萬美金澳豐銀行保本外幣對沖基金,保本及guarantee 8%一年。 3) 老公有月供3000基金,供20年,只有30%回報,年輕時儲蓄買入,已供15年。 4)MPF […]

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父母想旅行、公屋的階層 #1908

諗sir, 你好。   我爸爸媽媽打算將現住的公屋放售。諗sir可以比d意見嗎?   爸媽63歲,已退休。 如放售公屋現時樓價可有大約230萬。   放售原因: 1)想拎筆錢,年紀不是太大,可以去旅遊享受   2)平時每月生活費一向由3個子女分擔,3個子女有穩定職業   他們計劃賣樓後,會租住一房一廳單位,他們已做資料搜集,粉嶺村屋或聯和墟一帶,月租$7000-8000 。賣樓後, 2/3 資金會放銀行做定期收息, 去作為部分租金。   他們手上只有不足十萬現金,不想子女額外負擔旅遊費用。   想請問諗sir 這計劃的風險。   我個人直覺覺得無左瓦摭頭唔可行,但聽左佢地計劃後又唔知點比意見。   一個平時聽開諗sir節目,但都唔識替父母分析既聽眾馬太上   ANSWER: 反問: 粉嶺村屋或聯和墟一帶永遠租金是8000嗎? 港元定期在現時減息週期下,仍會高息嗎? 如果業主收樓,每隔一排父母要搬屋,接濟父母暫住之責任在那子女?   公屋如果戶主過身,應不可傳予仔女,除非仔女人工夠低可加入公屋戶藉,詳情當然要問房委會。然而加戶藉之舉讀者不考慮,父母辛勞一生,相信亦想自食其力而不靠長期納稅人資助。若棄公屋而綠表轉居屋,既可交番公屋予有需要的人,自己又有資產留比下一代,這就是「一家便宜兩家著」。(更正: 本讀者估計已購入公屋,未必可行綠表換居屋,但有賣樓選擇,詳情各房委會查詢)香港早年欣欣向榮,就是早年政府攪好這良性流轉,令好人好事每每疊增。   再買居屋,綠表有皇牌通道加上九成半上會,買間兩房,十幾廿萬首期就掂。返錢230萬其中30萬用黎首期及裝修,淨低200萬筆者會轉美金,有知識既就買匯豐出既baby bond(嬰債)或尋晚收息104講完既匯豐優先股,分別派7.2%及6.2%。分別是買嬰債要食約38%溢價,而優先股或許有機會被EARLY CALL。嬰債計埋溢價,收到14K美金一年,即HK$9100/月,應夠供樓。至於優先股12.4K美金一年,結返港幣少些少。然而將標的物轉為渣打,回報可更高。   若上述方法再轉買其他次級公司,月入夠錢供樓之餘亦夠去旅行及日常支出。問題在於你是否會去學好件事,而不是道聽途說。筆者早說在免費video只會淺談,詳細只會同付費學生課上交待。點出公屋轉居屋加按揭再提出配息方法及公允計出風險之blogger,筆者樂見網上會走出另一位。   買居屋吸引之處當然是多年後子女有返間樓收,就當為子女打算移民,留間居屋在港起碼留了條後路,自己手上資產就可以賣盡一點。若果市場往後健康發展,樓市炒有炒的市場,民生有民生市場,走資對於幾百萬的樓影響唔大。但你揸間五千萬既海名軒或二千五萬既賽西湖,影響就有了。   當然200萬現金可用收息101的債基收息,新E餐轉買了高評級的債券,比之前用美公司債更保守,派息一樣達10-12%。可逐漸由買50萬添至200萬,分段加碼,細心觀察。筆者提的方法佣低而文件多,一般金融從業員識都唔想介紹。那200萬收息一個月18K-20K,用處很多了。或混合一半用債基而另一半用匯豐之嬰債也成。   至於父母買樓銀行唔會批按揭,要傾好用那一有人工的仔女擔保。相信擔保一下父母買屋養老,不成問題題。如子女是家庭主婦,如佢有樓收租,租金七成可作核實收入。又或可利用公司聘請自己產出收入,正規的去建立借貸力。   要成事請不要「覺得」,而是用方法及數理令件事成行。

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賣走河畔,絕處逢生 #1907

諗sir, 睇咗你很多文章、上了收息101,聽到課堂內容痛很知得太遲…但感前景還是有希望,請你指點方向   本人:30 歲銷售月入34K, 沒借貸少量儲蓄300K, 沒有小朋友   老婆情況: 29 歲公務員, 月入24K,儲蓄不詳   前幾年太太名,沙田河畔九成上會,308萬月供10K, 現價500萬   之前落銀行亂買債基,真係中伏! 上堂講那隻應即轉走? 現時連息計輸些少,走人?   想賣樓搬回跟父母住, 套現河畔。眼看已沒有升值潛力,及呎數太細, 希望換貨作投資用途   請問旺角區一些單棟物業是否值得投資? 另外賣樓後可否將大約500K 現金作債基投資, 以息口作幫補供新樓 ? 保險想問一問,5年升70%保險會否因加息影響?   自知聽唔足書,問得太多,會搵助教先生補課   學生上   ANSWER: 讀者情況代表不少港人,幾萬人工而儲蓄些少,有父母幫但前路感茫茫,究竟如何突破? 由於今日過節,快寫10點:   1.筆者離開銀行後寫blog常唱反調,屬極少數能幫你對應銀行的人。銀行唔易執糧又高,唔係咁容易搵到人企係客個邊。   2.如果有父蔭,讀者當然慳一點搬返老家住好。但無屋住既人,唔好亂賣樓變長租客。   3.銀行以盡量縮短sales cycle,盡量增加佣金收入為目標。你就咁落bank問佢隊硬股債混合基金比你,更不會隨便提供槓桿予你。就當你知道收息同學買邊隻基金,佢地亦有方法「繞路」令你長時間達不到目的地。試想你開心安穩月月收,你還捨得轉轉組合交佣嗎?   4.筆者的E餐投入高評級類債券為主放係香港銀行,而之前用次等公司債為主的E餐已轉為高評級類,為的是配合現時錢向高評級投資物流入的情況。現時世界看著中國點處理香港呢件事,特朗普的軍師普遍反華,有人打算將錢投入證券行買REITs狂槓桿收息,只好說證券行2009年試過執笠,美國的證券行更有被內地拉閘關門之風險,筆者如何能開口叫你放幾百萬落去?   5.經驗未夠,唔好買單幢樓或太殘既樓黎投資。為了避免間屋冇人租或賣樓賣唔到之困境。上述兩境引致負現金流及資金流動性不足之情況,資金不足的初心者頂唔住,有錢人買件長年冇人問津的古董係唔怕。   6.讀者賣樓後返錢,總資金達250萬,抽其中50萬買債基無問題。投資最怕是有人嫌煩,一下子將250萬全投,此行為集中了買入價在一點,不智行為。將錢分注投入是對應重大金額投資的好方法,相反錢少就唔駛攪咩月供股票,股票就是靠價準投入及hit-and-run之策略。當然明白不少初心者連儲蓄一步都未做好,那月供些股票當儲下錢,總好過沒儲。   7.河畔其實唔差,只因為讀者現金水平較低,加上父母能提供住處解決無屋問題,所以提出賣走套200萬。買賣是看個人財務情況為主,尤其三間棲未夠的。勿簡單用睇市升市跌就結論買賣行為。   8. […]

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無殼蝸牛點搬入銀海一號? #1906

諗 SIR 你好, 本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。   基本資料: 本人36,為家中獨子,月入 60K ,妻子 33,月入 50K,育有兩小朋友,分別7歲及4歲。 無物業,與母親同住,現金 1M,租住黃埔花園 800尺三房單位,租金$30K 母親已退休,名下物業: 1· 自住紅磡樓 600尺,毗鄰何文田站,市值 6M。因業權問題,只能出租,租金現時$20k 2· 土瓜灣舊樓 400尺,市值4M,租金收入10K 目標: 1· 購入 6M 以下兩房單位作1生三宅的第1步 2· 一生三宅 還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何更好地運用現有資源達至一生三宅。 敬祝 安康   ANSWER: 星期一寫左篇文講一生三宅,即刻有幾個人來信問三宅點攪。先講攪三宅一係要錢、一係要時間,又老又無錢,你可留個好心地計劃天堂的居所。同意住豪宅,唔表示一定開心。但想從他人手上轉資產到你方,就請大哥你努力。   讀者錢係有,老婆5萬而自己月入6萬,最錯就係計得太盡,租住黃埔,小朋友成7歲你都唔買樓,係咪諗住公司高層一定識睇樓市升跌? 香港人很多時就係咁攪笑,打住份工搵十萬八萬,就當自己醒到天文地理連樓市都識,先講上句唔係指向讀者,只是從銀行工作至今做生意,觀察到香港地不少「半製成品」真係咁諗。至於不少真有米的uncle,有次係會所赤條條比我撞到,佢下午出黎偷跳打乒乓波。     有成大盤生意的明白小事唔管就是妙,爭緊上位的就乜x都要管,返工同睇樓都一幅英明神武咁既樣,此亦有賴成班擦鞋仔捧成佢咁。大家莫因自己工資水平而大洗,有冇米係睇現金水平。你見blog中不少人搵十萬但成套儲蓄只廿萬,不少街客更因此話筆者作假個案,既然case都寫到第千九個,你話假都謂再應機。     攪清心態,就行下步驟。土瓜灣舊樓最好賣走,九龍城區2019年供應重災區,當年7000個新單位,係元朗同將軍澳兩邊夾埋既供應數目。而2020-21年有回落但都成2100個單位(Source: 香港物業報告2019),與元朗仍近同,加上區份內樓齡太舊難按至七成,啟德盤一旦跌價勢將拖低土瓜灣。當然土瓜灣部份落入34好校網( 大致是漆咸道北同太子道東為界,詳細要搵專業人仕每幢查),可以一頂。     2021九龍城高供應回落,取而代之是大埔區最高供應,集中在科學園附近。荃灣由於分支家庭多,2018-19年連食四個新盤都「食唔死」,此令筆者感意外。大埔同荃灣都係傳統舊區多分支家庭,荃灣較近九龍而大埔有大學生客幫手頂頂,筆者看大埔區應不會像九龍城,因啟德新區供應而出現長期呎價受壓之象。     讀者優勢是夫婦無樓,加上人工共11k借貸力盡計為1400萬,夫婦各買一間加埋母親剩一間比獨仔,一生三宅可輕易完成。夫婦冇樓上會只需付10%首期,可每見樓市跌15-20%就買一間,可控制入市風險。高成數上會下每間樓首期只需60-100萬,兩間夾埋只200萬,買完就留比租客供滿等收成,仲剩200萬利用收息101的債基E餐,買高評級債槓住收10-12%年息,200萬一年派息成24萬,夠資助佢租3-5萬既三房。若等市況再靜一下,銀海四房都可租到。而家銀海細三房只31K,等一下話唔定27K-28K都有交易,至於四房一向唔會貴好多。所謂現金為王,就係咁款。 基本上阿仔唔買樓,而阿媽就證明左比佢睇有樓幾好,旁人勿羨慕。當然如有日能發圍現金達1500-2000萬HKD,可考慮海外藏產,有下回才分解吧。  

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年輕花費過度,如何糾正理財#1905

諗sir你好!   數個月前在網收看你的節目,即時再追看數百篇文章,發現自己理財水平不足,錯失不少機會。現己報讀收息101課程,迎頭趕上   本人54歲收入48000小孩已進大學,住在馬鞍山未補地價居屋,未補價市值約400萬而供淨幾十萬。年輕時花費過度,現只有樓一間自住,十分後悔。   不時有買股票,現輸淨25萬。本人同意再入股場只是浪費時間,至少對本人算是的! 於13年買了份基金儲蓄保,除了供之外看不到有何作用,面值有20餘萬及後收看諗sir文章,知道又做羊牯。   連太太現金仲有100萬,太太有工作,萬餘元月入,希望可在擔子轉輕之時,為退休做好準備。   如得到閣下指點,很是感激   ANSWER: 遲開始理財確實增加難度,現時賣走未補價居屋,返到大錢都未必可借到錢買另一間當換樓。因為讀者54歲,攤長按揭約只可15年。另年尾按揭都唔會預讀者,今年銀行「強收水、控風險」,還是等到話埋農曆年才想借吧。金管話銀行批唔批只看借款人條件,然而筆者告知你銀行借錢極有季節性。話唔定遲下,唔買保險唔使旨意上到會。上幾年已發明了: 唔買保險,唔開公司戶。或者要去深圳隻艇仔「買飛」,到港才有說人話的職員接待。香港仍以金融為主,圈內不少潛規則。第時管理層換血後,潛得仲勁。   留意讀者財政水平屬中間一群,保有一樓絕有需要。相反你月月收入至少十幾萬(HKD)的,可不靠樓的槓桿,轉用直債、股票去投資,反而回報更高而靈活性好。留意收入高不表示識買股,投資前必先學習該投資產品之屬性,及用少錢開始及後才增額。筆者很堅持:「睇好你幅牌係點,才出牌。投資絕不是人買你就買。」   讀者幅牌就係無乜時間,有間未補價老居叫做有隻「公仔牌」,月入唔叫少係另一隻「公仔」,但絕沒有Ace係手可主宰大局。既然如此,只可順局而為。局就是少跌難免大跌要把握,54歲人不妨拎20萬出黎博世界大亂,到時回報10倍計。博到而當時市值又賺多百幾萬,就能在社會人輸你贏之下升一個皆層。留意上述思想不少人都有,即博一博變摩托既想法,然而筆者建議步驟如下:   將100萬其中80萬放債,不想太冒風險的,放東亞8.5%個隻吧。那現時計兩年後,80萬收返17%息,即有成95萬左右保有。如可冒少少風險,用收息課的債基B餐買美國國債吧,年15%息,不少人70萬投入而2年後有90餘萬,此步旨在肯定兩年後能「保本」   至於100萬另20萬,用作沽空大市。可一半買美股大跌,另一半買金狂升。現時金價在1500水平稍停,但筆者利用的黃金相關ETF,已從5月$14升至$40,價升了3倍! 比金價由$1200>1500升多了不少。原因是商品本身升得慢,你要想商品能帶動相關的那樣會大升,那才可賺。   至於沽美股你用SPXS?  還是更進取使用一些美股期權,由極價外變價內那一下大槓桿? 如想一下拍幾萬蚊落去,用ETF(如SPXS)較好。如想每月當賭一局美股會跌,用期權較好。所以沒話邊一項投資物最好,最重要睇自己情況。   未補價居屋由於不可加按,一向建議他日想發圍既人,唔好入手居屋。當然讀者已買,看法是只好利用手上現金去增值,此浪有收穫就用太太名高成數買樓收租,部署養老。賣走居屋雖可返300萬,但一失手將300萬買錯野,後果太難負擔。此案做到老來兩樓在手已屬幾盡,除非肯為博三宅而付出訓街或仔還債之風險。亦不應賣居屋去換新樓負上更重債,新盤經紀為佣而作何等陳述? 大家明白。

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公司債E餐落幕,收息劈炮唔撈有新選 #1904

本人拜讀諗sir文章已有段時間,由於近日煩腦太多,希望向您賜教   本人42歲有盤飲食生意,每月收入約20萬,近月生意下滑,生意少之下更覺困身,故想賣走生意(贖身)   有些現金放在獅子尚玉戶,大概90萬美金。希望將此一戶口搬去新加坡,子女已高中快將成人,數年後或隨太太及子女到外國生活,每年放一半時間係外國   由於銀行產品複雜及有輸錢經驗,投資利用工廈及車位為主   自住樓連車位約2600萬而欠銀行1000萬,供樓3萬幾 工廈自用760萬已找清 工廈投資用500萬欠銀行210萬供只係數千 車位三個,當年一次比哂錢買入相鄰,買入價50萬幾,而家成140萬幾。敢講此已是本人最好投資,賺成3倍,早年買股票, 基金全無甜頭   如何利用上述資產令我可優悠生活,真係好似銀行成日講個隻咁? 再次感謝諗sir ,望抽空教     ANSWER: yes成日係銀行分行見到的優閒海報,最尾個客都不能達到,原因你明白的! 隨著樓房在海未來升值存疑,債變成一項易明又提供穩定收入,仲可四圍拎走跟你去外國的投資。當然筆者2012年至今不斷提出: 樓房提升之租金收入可隨通賬上升/跌,是部署退保的最好夥伴,連買債買股都做唔到。即係你買樓今日收租15K,廿年後如大通賬來臨,租金收入能升至25K去抵銷銀紙到時唔值洗的情況。今日人民幣都為了貿易戰,眨了近5%。所以銀行內含值從是虛幻,請緊記。   另一要點是香港人忽略的,就是資產的可攜性,這點反而內地人很重視。那你問為何內地人仲要買香港樓? 何不攜至外國? 要知香港為內地人成立公司較外國易,有了公司又有人幫佢整埋收入,何不問銀行借錢買港樓買個方便? 加上港樓用美金計,脫了人仔,已為內地大戶完成了兩任務之一。至於第二任務,當然到瑞士或英國澳洲開個當地戶,不少金融界人仕已從客中聽到厭: 「拎到去外國既錢,先至係自己既錢。」   拎去外國除了現金,買債或某些基金係方便的。例如你有條渣打債收緊7%年息,由於債是全球性,你下個月將債射去澳洲,收入就跟你去左澳洲了。至於債基亦有獨碼ISIN CODE,要做多個手續問問海外銀行有否代理,有才射去。債基的月月派息,比直債半年先派一次,各有相勝。有資產者應將分散資金到海外儲存中心為主任務、次才是求回報。   若讀者夠膽做大手術,可將自住樓變賣套返1600萬。畢竟市值高既樓近10年都升得慢,因按盡只五成,升左都唔易加按套錢出黎,及承貨者要成過千萬做首期,唔易搵。早年賣50萬的車位,估計都幾偏遠,建議止賺。筆者賣車朋友已講近月在28car想放走車都唔容易,由往時減到價即有人問,到而家偏門車款點賣廣告都冇人應。同一道理,準備跌市最後手上揸都要有大路貨,例如大屋苑兩至三房,例如渣打或大銀行出的直債,而唔好咁偏章買農地博升。   賣左車位同自住樓成2000萬,可將一半錢投入私行,筆者早前為103舊生攪過新加坡私銀聚會,不少人而家再問,但因為講者見香港情況唔想飛過黎,可能要再等一下先攪。一半即1000萬可考慮下方直債   保誠 6.5% @$114 渣打 7%@ $112 東亞 8.5% @$100.6 路勁 7.95% @$92   1000萬分散買上述四直債,唔槓桿,平均收都年7.5%。若私銀提升5成槓桿,買1000萬回報為(750000-100000) / 5000000 = 13%。這世界如你資金夠,係有保住本收十幾厘年息既投資。 […]

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