危急之秋,投資不亂錯做決定 #1870

諗SIR你好~ 本人36歲, 月入65,000元 (不包bonus), 月存約40000萬; 丈夫月入 50,000元 (不包bonus) 育有一仔3歲 物業: 一層2房出租(元朗) 租金完全可以抵供樓支出, 一層3房自住 (天水圍), 月供18,000元; 現金 : 自己港幣80萬, 銀行年利率約2.15%; 人民幣100萬做緊定期年利率約2.5%; (不包括家庭資金約45萬及丈夫自己資金) 股票: 約60萬 現有3個投資方向: 買英國樓花, 樓價約港幣350萬港幣, 可做50%-75%按揭, 大約投資成本約港幣100萬港幣; 長遠為收租及兒子將來讀書用途 ; 買吉隆坡樓花, 樓價約港幣200萬港幣, 可做50%按揭, 大約投資成本約港幣100萬港幣; 長遠為收租及退休用途 ; 將元朗層樓換港島區2房單位, 為將來個仔讀書為主及換優質地段樓, 心儀康怡花園,, 約樓價950萬, 大約需要額外150萬現金, 但可以推遲3年後換購; 暫時唸法系先投資外國樓, 用現有資金做長遠投資, 襯還可以做大約30年期的按揭, 以租金供樓, 大約3年後再存多的錢先換港島樓, 請教諗SIR有關上述計劃,謝謝!   Thanks,  Miss E    ANSWER: 首先,筆者早半年前的保誠直債,派6.5%而未來10年唔變個隻,個價已由$103升到$112 […]

Read more

誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好:   小弟是諗sir學生,上月曾發文到貴公司另一個電郵地址,可能電郵地址不當,未能得到諗sir 回覆。現再發文,問題稍有更改。   小弟與太太今年30歲,正是諗sir著作所講的30歲庸才,不懂投資理財,一直都覺得港樓太貴,幾年來租樓住,大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發,膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友,現在賬面已賺1.2M。另外,由於剛有小朋友,靠家人幫助1/3首期,買三房自住。本人今年三月完成收息101課程,希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點,為家人提供更好居住環境及早日財務自由,萬分感激。   二人資產如下:   現金:500K 股票:150K 自住物業 (粉嶺私樓三房):今年中買入價:8M/現估價:8.8M/尚餘:4.7M 收租物業 (大圍私樓兩房):去年底買入價:4.6M/現估價:5.8M/尚餘:3.5M   二人每月收入/支出如下:   每月支出 =家用22K+稅及保險15K+兩物業供款及雜費36K+養車6K+日常支出25K =104K   每月收入=月薪125K+租金收入14K=139K   每月現金儲蓄=35K   四年後,家庭收入過200K,其後增長難預計。   未來目標:     2年內生第二個     5年內,透過內部轉讓甩人頭,買第三個物業收租。     7年內,住dream house,現售 16M/租35K(知道貴樓租抵過買)     50 歲前財務自由,馬拉或泰國養老可考慮   局限:     剛買樓,流動資金不多,物業未可加按     驚死,想要保息保本,prefer 直債多於債基 計劃: […]

Read more

現在是置業之好Timing 嗎? #1868

諗sir 你好, 本人為閣下之忠實讀者, 本身是庸才一名, 在拜讀閣下多本著作和BLOG之解答下獲益良多, 更在2014年上了車, 享受了樓價增值之順風車並在最近沽售了單位, 剛剛報了TEDV66 收息101, 亦打算以增加被動收入和安穩退休, 一生   2 or 3宅之目標,以下是個人背景, 希望諗sir提供專業意見, 因剛看中了九龍灣屋苑單位, 有迫切在短時間內作出決定, 希望諗sir在百忙中抽空回覆, 也希望諗sir 分享對現時樓市和債基之市況, 謝謝!   本人41歲, 月薪$37000, 每月能儲2萬, 太太31歲月薪$19000, 在近期5月中貿戰情況和政治環境不明朗下沽了九龍灣屋苑套現後有現金儲蓄$500 萬, 現和媽媽, 太太在居屋同住, 沒有小孩, 相處融洽, 本身對債基沒有認識, 希望諗sir多多指教!.   之前有想過即時買入新樓康城 grand montara 後再放租兩年後才自住, 但經考慮後要即供, 在兩年半未收樓情況下每月剩支出$ 16000按揭, 未計其他洗費, 據經記所講康城現時月租收入約$14000+, 對比淘大花園租金收入$14000- 15000, 覺得不化算, 所以最後沒有選擇.   現有選擇如下: 近期看了心水單位, 用640萬在九龍灣屋苑景觀更好之單位作收租之用(本身想找多人返工之地區置業, 如東九龍, 北角….等), […]

Read more

失業西即變成唔使撈仲有20K洗費 #1867

諗Sir,求高見   本人46歲,原本月入28K降至24K, 現已失業多月,對自已前景不睇好,就算搵到工都未必到20K。至於先生同年紀,月入16K   2009年購入聯名置業位處青衣,物業662尺,for兩人住夠有突。現物業樓齡18年,市價620萬,只欠百餘萬。我們仲淨100萬cash   有感自己前途未明,於是計劃賣樓,想換一個樓齡舊35-40年,細面積有有天台既長沙灣或荃灣盤,想借此套多小小現金待樓市回落買多層單位收租養老   但先生唔捨得現住單位,提議不如先轉單人名(照依家情況,會寫先生名),再套現買上文講既單位自住,現單位出租.   雖然我亦對現居有感情,但長遠例如賺錢能力,管理費升幅樣樣都係錢,實在無法唔放棄   兩夫妻各自在思想爭鬥,還望諗sir指點迷津!   ANSWER: 建議是賣樓如得10年所儲,不坊賣樓,因樓市十年總會等到一個週期低位。當然你要有心得將套出既錢好好運用才好賣樓,莫要將錢錯買股票。當然股場有叻人,不過但凡有正職者,要管好有股票組合唔容易,更莫因以為自己叻而錯入股市。讀者賣樓後套近500萬,同意要抽100萬去買番間樓,防止樓市再升令自己追唔返上車。   另一方法是按爆八成,將樓由太太轉老公單名,如一個合適的「轉」,是可將青衣樓的八成價按出。好似讀者青衣樓照可按到八成得400萬,而夫婦照可住返原居。咁做可省回賣樓支出佣金,更可省回再買樓要付十幾萬的印花稅。故懂得按爆,夫婦自不用思想鬥爭。亦不用落銀行被職員講「自住樓只可按六成」之說話忽悠。先講按六成之答案係正講,但懂更多可令成數按得更高。   按爆八成其中一障礙,是讀者只有先生有收入。讀者自己冇工返及未返夠半年係批唔到按揭。有些銀行確實可返三個月工就批到,但只限autopay出糧及某些銀行。所以讀者失業不單只係佢收入有問題,而係佢借錢都有問題。借唔到錢,就更難去買第二間樓令退休時間更為延後,所以懇請勿因工資唔合心水而唔去做野。就當真係好討厭呢份唔及之前工資既人工,都請做夠6-9個月捱到按揭批到及買埋第二間樓先好唔做。   假設搵到份18k既工,連同先生收入借貸力有(18k+16k)/10000*50%*2.59 = 440萬。計加按第一間樓拎400萬已用盡借貸力。除非讀者新一份工的薪水遠高於18k,否則就要行買樓003借貸力由無變有之法,出第二份糧比自己令借貸力變大。除正職外假設出到20k糧比自己,那家庭借貸力升為(18k+20k+16k)/10000*50%*2.59 = 699萬,表示按完400萬之後仲有299萬借貸力淨,加上手上有成400萬現金,最盡可買成700-800萬樓。當然用盡借貸力不可以,但買到新界區兩房再收租可期待。對於呢對月入咁平凡既夫婦,攪到有兩樓在手,同埋買第二樓後淨成200-300萬作債基疊增收息,15%年息下可收近40萬息一年,即每月有成三萬幾,做到咁已經好盡。當然先首按了400萬出黎要月供400/259*10000 = 15k,但35k債基收入減15k供樓都仲有20k淨,已足夠令讀者真。唔做,辭工去也,又同時滿足埋老公唔想搬個鋪癮。

Read more

表面風光的中產#1866

Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好,    本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況   本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊 太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定 沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支   1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由[email protected] 爆發性至平均年薪 $2,500,[email protected], 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, 3年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m   2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate […]

Read more

信貸評分與按揭借多少何關係? #1865

諗sir,你好,最近我在TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目),然後再去homelogger看你的個案文章,在下希望在往後日子不想迷惘過活,所以在下冒昧請教諗sir,    本人46,自僱人士,之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身,這兩三年努力接job已還清債,收入約50,000元左右一個月,但12月淡季沒收入,不時收現金故沒什麼糧單   太太家庭主婦照顧一名小朋友讀小學。本人同年邁母親一齊住係公屋,希望置業,已經依靠母親多年,希望母親有生之年能得知我置業。但錢已用作還債,太太同我夾埋只幾十萬在手。   我很想重新檢視自己理財態度,希望可以借到錢及買樓,懇請諗sir給予意見,謝謝。   answer: 堂上有同學問,如何得知個人信貸評分? 其實你只要去環聯網站比幾百蚊買份信貸報告,就可知你評分,例如A係最好,F係差勁。然而信貸評分好同借到幾多錢係兩回事,你評級係A,但你人工只兩萬,那借盡就259萬。無論你評級AA定係再AAA,係自己都借唔到錢買一千萬樓。有些機構賣廣告,話比幾百蚊買份報告,就可知道自己按揭批唔批到。如果真係可以,那香港做按揭中介就無角色,亦唔會有人因買樓後上唔到會而撻訂。   若債務纏身引致人過左時限而還卡數,一次遲還信貸報告會有記錄,連續兩次會降低評級,如買樓之前半年試過連續兩個月遲還錢,那怕是遲一日,都好有機會令按揭批唔到。相反月月準時找卡數,但只找Min-pay,銀行鍚哂你,你的信貸評級都無影響,但肯定借到既錢就少左。爭幾多會少左幾多就係買樓001內容會教。   至於破產,如果破左產而無同銀行還錢的,你唔找清之前條數,那怕破產令已除都唔會同該行有任何往來。假如你永不同破產前的銀行往來,但可能因些事令你重新在信貸記錄中「蒲頭」,例子是你阿媽同你係某銀行申請了信用附屬卡,一旦阿媽又自己申請野而同意另一銀行查佢信貸報告,而另一銀行剛好就是你破產前之欠數行,佢地知道你「翻生」,咁追數的響鈴,就會係你打邊爐個陣出現….   講黎講去,人就是要保護好自己的借貸力(credibility),因人抵押住宅而借到的錢,少都4-5百萬,多則幾千萬,此數目是大部份打工仔儲20、30年都儲唔到的。好似讀者咁賺錢能力返到黎,但因沒糧單令借貸力很多,因就永遠建立唔到自己資產以至收租,終日停留在人搵錢的境界,而唔可以升到錢搵錢,成日可料一下啦。讀者應先將月入用一間有限公司儲好,再用公司出番糧比自己,然後出示出糧的記錄如支票及入數記錄,咁就會有改善。當然要銀行批到你既層次,幾張支票影印本唔夠照,除了我們買樓003課程外,亦懇請識既人可免費網上寫寫點做點名銀行答教下大家。   事無兩全,穩定有租收既樓同埋進取地做生意或買股票都要,後生未夠28歲可七成錢買股票同埋成日試下創業,到50-55歲應有1-2間就供滿既樓同少用股票。至於30-40歲做法在上述兩者之間。凡事去得太盡,緣份確會早盡架。另外「一口和牛」時間: 筆者舊同事成立的買樓易公司營辦按揭轉介服務,佢地會搵真係要跑mortgage數既人同你係銀行做按揭,而唔係求其同你間間fax去申請。現金回贈同利率基本上可同出面睇齊,想加按番幾個錢係手又或轉會拎回贈,可whatsapp 96991141搵買樓易同事註明問按揭查詢。

Read more

輸了錢我問,AGENT總說: 可以長放, 不用理會… #1864

諗SIR你好, 有些急事望你能襄助!,我需要一個專家幫我, 因為D agent 一心只想賺佣.意見不中肯.   上年開始睇你的BLOG, 已讀收息101及上星期的英國移民講 . 2017年我將 $200 萬, 分別買了2隻美國債基, 打算有高收息回報. 每月大約有12000幾利息. 我買︰ Allianz Mortgage Income Portfolio Allianz Income & Growth 由於家庭支出不少,只能cash out 利息幫補,2018年中發現債基價格跌, $200 萬投資, 變成 $180 萬. 我問番AGENT, 他說長放, 不用理會…    到今年,個市稍升但我仍未賺返,於是我今年4月主動要求AGENT轉另一隻, 佢同我講不妨用外幣買及轉股票派息基金,轉後發現派息好唔穩定。AGENT 又冇乜比意見我, 只係叫我睇定D 先.   直至上完諗SIR你的堂,方知比人玩弄了。由於下堂時很多同學都提出有用的提問,我不好意思問,現想請教你一下,點算?   ANSWER: 首先,筆者課上授之債基用全債之餘、波幅及派息穩定度都有數字計出總結,究竟同佣金賺取者比的意見有何分別? 相信不少同學上完收息101課再介紹朋友黎讀,足以證明。次之,就當比埋投資物個名你去買都沒用,本案讀者就是一例,當佢想搵AGENT去轉個陣,估計AGENT引佢買外幣版是想拎更多佣,而轉股票基金因為佢已開始輸錢,唯有利用更高波幅的股票基金把錢博一博:   博得到,個客平到手又更信你,可以你下一單生意 博唔到,錢只不過係個客輸,AGENT已錄起哂免責聲明,或者叫客網上做,錄都唔使,客已釘死。   讀者呢類蝕價型,或可選用美國國債為主的B餐,若有錢淨不妨加注買看淡美國股市之ETF,當然95%既錢投入債基收息,淨低5%少少錢沽空(看淡)美國市場就夠,只為加上自己可回本的可以。這個配置亦會是市越差越有淨的,因為美國股市唔好,沽空美國市及持有美國國債收息,兩者都可賺價。當然B餐本身成15%年息派,佢揸一年應令每月利息由12K再上升,抗跌能力很不錯。2019年至今個價不跌反升,因市場氣氛差造好美國國債。   Allianz Income […]

Read more

有一間樓如何發大財富? #1863

諗sir   你好!本人剛剛上完TEDV64 收息101, 多謝諗sir講解,獲益良多,亦打算增加被動收入,以下是個人背景:   – 本人今年44歳,單身亦沒有結婚打算。 – 文職人員,月薪 hkd36000, 13 個月糧。 – 2012 年購入沙田一單位,2.3 mil 做左九成mortage. 尚餘供款約 1.8 mil, 現時估價5.4 mil – 此沙田單位現時租出用,租金可cover 每月銀行還款 – 本人現跟母親同住,沒有租金負擔 – 扣除mpf, 保險,家用及一般開支,每月可儲10k 左右 – 現金約400k   想問一下應該如何作適合的安排? 謝謝!   ANSWER: 現金少,需自理,有錢買樓,未夠錢就債基儲住先,何解屬合理選擇? 買股票波幅好高,讀者輸埋淨低40萬點辦? 買房託沒槓桿,但買樓有。那用40萬就當之後加碼月月一萬,40幾萬房託可以升得去邊? 夠付讀者幾十年養老費? 所以人窮,才要槓。你有得2000萬現金,做定期一年2.2%都收44萬一年啦,何需黎收息課學懂債基加槓桿及其風險? 至於讀者,間樓七年間幫佢賺左5.4MIL-1.8MIL = 360萬,係佢儲360個月之總和,即做30年野。那試問人唔用債用樓槓,才能儲夠錢安心退休?   用股票再槓桿? 只好說股票槓的成本很高,達6%年息或更高。早幾個月有證券行找筆者撰文,想宣傳叫客買股再槓。誠然此為證券行零佣下都能賺錢的板斧之一,但客人對買股一事都多不能掌握,市場又太多免費去叫人亂買股的資料,此情下用股去槓大風險很高。由1萬炒到1千萬既人少,到1千萬有好心態唔自我膨脹再爆炸既人更少。   買車位只係迎合人唔夠錢轉細碼之心理(原理近似叫你買日本或東南亞樓),始終車位在淡市時先被放棄,而車場是否難入? 要否搭車lift? 水浸及附近路面的影響都要常用開車既人至知,比起買住宅較易中伏。始終住宅,大家都住開,唔上堂都識選個平穩的。至於有些人叫你借錢去買挖礦合約,即槓桿去買一樣流通性低而市場少認可既野,筆者認為仲衰過博牛熊證。牛熊證起碼有港交所做公開市場,要走可以走,當然個價可以好核突啦。所以筆者提出買樓、直債、債基、保險槓桿,是很合有些儲蓄在中層而唔上唔落既一批人。筆者不是近來有人所講,只顧招呼有錢人而辦私人銀行講座的博客。   […]

Read more

究竟做劏房定學生宿舍去double租金? #1862

  諗sir你好我已經報左今個月的101同003,就黎同你見到面但因為有一些急切問題想先問,希望回覆 本人有意買劏房收租增加現金流,近排見到有個大角咀低層有平台劏左3個收到22000租,45年樓但有orders可能做唔足8成,售價傾到460請問值唔值得買?估價494萬   如果做得6成要拎200萬出黎做好似唔值得加上怕難脫手 做8成的話有按揭轉介公司說可能只做25年,計埋管理費月供都要15000,只有22000租金只有7000現金流值得買嗎?   如果現金只有250萬的情況下應該買劏房還是學諗sir做發做一個學校宿舍? 祝諗sir同所有同事身體健康生意興隆 我留位編號TELY57TELY58,電話66xx-xxxx   ANSWER: 劏左既樓有些係過唔到銀行驗樓,上唔到會既。有些就好有機會避到驗樓,值得一博既。另外有些銀行內的人,勤做驗樓既。亦有些銀行既人,懶做驗樓既。大家咁醒,當然明白搵間有機會避到加懶既銀行黎做按揭,最對投資人有利啦。當然這些知識擺到明唔係免費,你要知可抽時間黎筆者買樓班、亦可以大熱天時自己去每間銀行試下問。   上星期六完左買樓班,竟然落堂有位女仕黎問保險。好啦筆者一向好很nice,照答。佢話驚自己死左份按揭無人還會累左仔女,問呢類保險應該點買。筆者求其搵個app整個網上定期壽險報價比佢睇,入埋佢年齡同保額,佢睇完個價先知而家年供50000保險,簡直係貴到不能形容%y&*!#@…臨尾都補返句:「上你諗sir堂確實學到野,有價值。」   買樓咪買到坐監 當然我地要尊重唔同人既諗法,筆者唔會亦唔需要逼你認同。反正你想免費理財,匯豐、中原同友邦都歡迎你。答完女仕,又有位哥哥仔買樓時,被某人呃左食「假交吉」。呢個「桔」既食法,係買樓臨約寫交吉,同時哥哥他要另簽協議說明已知內有租客,可能要收樓後3-4個月先搬走,交唔到吉都唔會追究業主咁話。聽到呢度,筆者就知唔可唔救,夠鐘前去唔切車場,唯有叫同事拎車先。   我地先唔好討論此agent是否專業失德。就當同學係諗sir面前指住經紀張卡片,就當地監局既panel汪總下次同筆者錄野時問起,筆者呢d衰人係無著數之下係唔會舉報既。只好怪哥哥仔「技不如人」。最大問題是業主係此個案獲了制高點可隨時開炮,隊佢作虛假陳述,嚴重既要坐監,亦先講不少人有近同情況最尾和平同業主成功交易。那究竟仲go唔go? 筆者已向哥哥仔分析。總之咪搞到新樓買左,監又判埋,到時去邊面住先有選擇困難…   有order既樓未必表示成交唔到,但有order與否好少影響按揭成數,而是影響能否批出此基本問題。例如有屋宇署的order,若然小僭建銀行有可能在客應承「要拆會即拆、而家先唔拆」的條件下比你批到。但如果order係嚴重到業主生意失敗被人告緊,法庭落charge凍結佢資產個類,你就九成唔使諗。但冇charge高成數一些而有charge就做唔到八成,這些創意野筆者未聽過,或者本人見識少。要更準可付款請教律師。     其實係平台既劏,一般唔會博。總之係路邊望上去都觀察到既僭建,還是不要攪上身。至於一旦攪到你,先會由屋宇署委託的承辦商貼你問口紙仔,叫你回應話佢想入屋睇。那下步應如何? 梗係下回分解。   學生宿舍 最後如有250萬,又或不論任何budget,你要知大兩房、三房或四房有些開則做學生宿舍都很合。先講一房唔使諗、將軍澳或者啟德又或港島東那些都唔好諗。學生宿舍其實是木間房,亦唔一定係學生住,不少女生想搬出黎住亦會同朋友左邊右邊各租一間。例如一間三房單位,佢只要將廳一開二,連埋房三間就已做到一屋5房,每間房收7千,那你知三房租金可提升至35k/月了。當然有些屋苑的單位可間上下隔,每床位5千,即一間房成1萬,會令租金更能提升。另外有些屋苑更受歡迎,我們在買樓003會講原因。如有興趣,可自行做或003學生可跟買樓易公司由搵樓到裝修至搵租客都可助你完成。木間屋等於在屋內起櫃,不涉及建築物條例。 至於劏房,如用磚間房,又無向屋宇署入則,很大機會違反建築物條例,被發現會被訂契。誠然而家同學都係做學生宿舍多,因為學生宿舍之裝修費便宜很多,有機會五位數字都搵掂,但收租double!   筆者除按揭同買樓、還對債券收息、資產調配海外、基金買賣及私人銀行操作都有些淺薄見解,大家可在本BLOG其他文章找到。 我們講學生宿舍的買樓003在7月尾之星期六班已滿(TELY58),要報只有星期一晚班(TELY60)仲有些少位。003還有講租務管理、如何寫好租約,一拆二、借貸力由無變有各種事項。

Read more

儲唔到錢既死局如何解? #1861

先生: 月入八萬 太太: 家庭主婦 月儲: $4000   住在北角,兩位小朋友港島讀書,現金有100萬,請了一工人。過去一直等樓價跌而未買樓,租屋支出約18K。現在希望置業一間。   老爺有自住北角樓一間,市值約700萬而結欠應只少餘,供了十幾廿年。用自己儲蓄買樓就當香港島的兩房仍不夠,加按老爺屋買樓可行嗎?   謝謝解難 (此為課後學生問題,現用文字列出) ANSWER: 呢位學生儲蓄能力低,講過好多次,勿用收入能力去衡量自己支出,有冇錢係睇手上即變現之現金數量,而唔係什麼「要過月入十萬之生活」。正因此,香港很多職高但窮活既人,如果此點令閣下不安,僅此致歉。誠如你教小朋友讀書,都會話學習要下苦工辛苦是必然。那你在改進理財個人score card用同道理,改善財務絕不是愉快之過程。   先生月入八萬而太太唔做野,月入拉平只夫婦每人四萬,收入水平很平常。太太唔做野又應否請工人? 自己諗。一家四口是否必須每月支出七萬六? 閣下自決。   另外同學生短時間討論了幾個選項利弊:   買香港三房自住,停止租樓 香港島三房質素差的平均都要1000萬,1000萬樓沒什麼九成上會,因七至九成如HKMC批了,借出是有400幾萬之上限的。那1000萬樓自住只能六成上,首期要400萬,讀者去到呢點已拜拜。   買香港島較偏區兩房自住,停上租樓 如先買兩房可防止樓價再升讀者追唔返的風險。但由於灣仔兩房都1000萬,讀者要一間近阿仔灣仔學校的兩房都唔夠借貸力。可考慮筲箕灣兩房,600餘萬都有選擇。先生可八成上會付120-150萬首期,借約480-520萬,月供為480/259*10000~ 18K,或借至520要供20K,咁做都要先按到老爺間屋借100萬出黎作首期才可買兩房,絕不建議用埋手上100萬令自己買樓後零現金。   老公借貸力為80000/10000*50%*2.59 = 1040萬。如買筲箕灣兩房借貸力用掉約480萬,係夠能力先擔保老爺(即讀者老公既老豆)套100餘萬出黎做首期。當然套100萬會否令老公難向兄弟抬頭? 這就不屬筆者能解之事。總之老公確實可一個打哂按樓及買筲箕灣樓兩條戰線。   買返九龍或新界升得好的區份兩房去收租? 相比下筲箕灣客源少,九龍或新界東鐵沿線可做埋內地租客、這是事實。作為業主你都要明白自己件貨合到幾多客源? 如何搵到此類客? 思考與老闆相近。一世只抱打工思想,可能最尾沉淪到打工仔都無得做。大家生活在金權為主社會,唔用錢衡量近乎零可能。一係你就離開香港轉去王權為主國度,量的是你同皇帝的關係有幾近? 再唔係可以去神權為主的角度,被滅的中東ISIS就是此類型。不少中東婦女都被石頭擲死,主因神權,而不因錢。   讀者買新界兩房就即刻輕鬆好多,500幾萬基本上可以係大埔或屯門有大兩房。其實金權體制具無形之手給予讀者答案: 佢此等收入又只單拖一人返工,又要請工人及小朋友花費讀書,要麼死頂及空槍應付退休,要麼就轉轉角度出發,筆者不打算亦無資格干涉。   買香港島新樓 這可以的,因買新樓主打用少首期,但留意少都要比15%,早年滿名山那類零首期可「賭手指」的玩法不再現。港島新樓的15%究竟要否100萬? 你懂的….都仲未計買後三年要麼有幾百萬將樓轉走、又或留低捱發展商5-6%貴年息。同埋管理費金額都很不友善。   買間樓做學生宿舍DOUBLE租金去收租? 一間新界三房,改做5個房出租,一間平均收7千,點睇都35000月租,仲未計有些房可做上下格床每張$5000租出,用木改及木傢俱成本低廉。那究竟邊個屋苑及那個則最好用最易間最好租? 這是買樓003知識。讀者用幾百萬買間新界樓供15-18K,而收租成35-40K,那15-20K/月之正現金流大大助佢儲蓄進度,又或用此租金津貼佢日後再搬更好既屋。   結語是: 大洗才是問題,買到樓亦不可解全局。係新界買樓收租又或做宿舍是最建議的。

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室