我想退休,買乜最好? #1823

本人已退休12年 自住樓已供滿靠積蓄維持生活   本人資產如下 政府年金2,000,000 收息股票組合共2,500,000。持有股票 地鐵 領展 中銀香港 恒生 中電 每年收息大約四厘 人民幣定期共1,000,000 現金共1,200,000 會根據各大銀行定期息率做定期 中銀高息儲蓄保險800000已買三年可贖回   另外本人女兒任職公務員會每月給生活費共$6000 本人深感到現在有的投資渠道有限希望增加現金流 以維持可持久及優質的生活 敬希賜教   ANSWER: 年金其實是買樓的倒轉,筆者確實鼓勵「樓未夠兩間」而又「工資到達一定水平」的人買樓去理財。因樓是利用糧單去槓桿於銀行控有租客,只需要些少首期,你長遠收回的租金可隨通賬升值,是一隻會生蛋的雞。   年金是你將原本可以買樓的首期放左比人,搵來定額收入但內含值99%一定跌的銀紙。即係殺死隻雞去換公仔紙。讀者幾廿歲人,有資格教教筆者30年前大快活早餐係幾錢? 而家又幾錢?   去片: 知大家忙唔會睇,答案係1985年早餐為$7。亦即係你今日年金拎6000蚊,廿年後只可當今日的$1500去洗。仲未計而家中國加老美印銀紙係快過30年前好多。   至於人仔定期,最關要是人民幣為受管制貨幣,你將錢換左人仔就真係限制左自己的投資渠道。加上人幣差價比兌換其他外幣高。客人成日問認購費什麼1%定2%? 其實銀行先平比你再換你一野人仔,乜都返哂黎。由筆者2013年開始寫blog,不少人已懂避開這些低層次「攻擊」。   股票有其功用,但唔係用黎收息。過去兩週股市的跌幅,已令人收番兩年股息都補唔返。營商環境受貿易戰、世界大事、政府新例影響,加上老闆有機會「上身」入獄,所以股票根本是大博大的遊戲,而唔係比你用黎想什麼平穩一年收4%息的。想收息可用債、想博大就要用股。   高息儲蓄保唔講啦,一次真係講唔到咁多。   本文上半篇不斷彈讀者所持投資,咁究竟有咩好? 第一需先留意世上沒有一樣叫「最好的投資」。誠然sales工作就是不斷為你比較樓定股票好而為銷售作準備,這也難怪。   至於筆者學生就選了債基(當然資金多直債亦可)。你話筆者為收息101課賣廣告又好… 又或真係好想賺你袋入面個幾千蚊都好…總之呢個5月過左一半,星期恆指跌了一千點再五百點,由30000水平跌至28000,而筆者用AASTOCK報價展示其中一隻債基(下圖),由5月14日計過去一個月高低波幅只(15.54-15.60),波幅比1%仲少。都唔好講債基不同類別可派10-20%年息,淨係上星期幫你唔使點輸,已經體現其優勢。債基的缺點是升跌比較少買入後好少要轉,sales唔可透過叫你轉基金賺佣。 另一樣是用木間分租房,把一間原本租值26k的香港樓一下子提升至46-48k。就當間樓供要一個月還18k(當欠按揭500-600萬),正現金流還有28k-30k,大大提升正現金流。這就是工作大半生的讀者現在來信想要既野。究竟看倌想尋尋覓覓又海外樓又股票又REITs又年金又公仔機? 定係一下到我地課程醫病醫斷尾? 閣下自決。   提提你筆者唔識聰明既方法,亦唔係股聖識係跌市之中反幫你贏。筆者只係用腳踏實力同Proven既方法,無論投資同做生意都係一樣。所以筆者唔介意你話我蠢。至於有些haters明白佢地懶打中文字故網上留言”on 9″作批評,筆者都會經常將此與同事分享,好保謙遜之心。   投資渠道其實很多,出色的投資方案亦不少,問題係坊間無人有誘因要免費講你知。你係網上免費搵到既野,係因為有人擺定個陣等你行到呢步。就好似筆者,其實每個月我出糧比同事要30-40萬就夠(港紙only),你幫我攪掂佢,我就更得閒同你坐定定分享。銀行就更大問題,一排窗成堆teller要養,唔食你深水點可維皮? 各位大可不同意筆者之觀點,然而你若認為你的生活、或你的身家有需要改變,我們可以提供一個切入點。當然如你識得四叔或者誠哥,你就唔好咁低層次仲睇筆者個blog啦。筆者往時打工都好鐘意星期五send email時加句:” Have a […]

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買泰國樓做按揭被拒,急需140萬現金Full Pay #1822

諗sir您好, 本人近月受人勸說買了泰國樓,由於地段在曼谷,基於價錢便宜下就買入作價190萬。未幾發現當地銀行不提供海外業主按揭,又或不會借足,究竟我應撻訂50萬還是照買?下星期就要決定了   本人47歲月入六萬幾,老婆是家庭主婦。兒女已近成人。 同老婆聯名有幢香港樓,市值880萬,尚欠100萬按揭未供完 股票蟹貨現值50萬,手頭尚有現金20萬   希望諗sir提點,本人想透過在港或海外置業去部署香港收租泰國養老,還望您指教!謝謝!   ANSWER: 綜合讀者問題有3大方向需要協助,分別係資金需求較大、時間倉促同埋唔想輸股票。   由於資金需求較大但手頭現金唔多,好彩讀者手頭尚有一幢物業在手,可以考慮貸款額較大的業主私人貸款,此類貸款的貸款額在批核時會同時考慮物業估值,因此比一般私人貸款借得更多。以此個案物業尚欠140萬,但手頭有現金20萬,即還需120萬,而一般私人貸款只能借50到60萬,但假如申請業主私人貸款,讀者只要提供所持物業地址,財務機構便會就物業進行估價,以讀者的情況,物業市值扣除按揭供款尚餘780萬,即使是聯名物業,只要信貸狀況良好,一般都可以借到120萬。此外,業主私人貸款的另一好處是供款期可長達72個月,以讀者月入及尚有少數按揭的狀況下,還款也不會太吃力。   基於下星期就要決定,而銀行一般加按或借私人貸款都需超過一星期作批核,如讀者寢食難安,何不向以創新金融科技而設的網上貸款平台申請業主私人貸款。此類型公司例如WeLend 的好處就是「快」,只需網上申請,三十分鐘即知道批核結果,而且其母公司Welab 剛獲香港金融管理局頒發虛擬銀行牌照,也是信心保證。及早獲批貸款的話,咁就唔使每晚再訓唔著!   第三,讀者有幢聯名物業如想搵銀行加按就需兩人簽名。WeLend業主私人貸款可以做到聯名物業一人申請,申請就簡單得多,而且審批時間亦更快。   除左以上三個重點,讀者都需要分析下市面的業主私人貸款其他特質,例如手續費律師費是否全免、過程是否需要樓契。慳返不必要收費之外,財務機構不定期會推出現金獎優惠,只要成功申請及提取業主私人貸款並達指定金額及期數,即可獲享數千元港幣現金獎。小數怕長計,能夠豁免收費之餘又有現金獎就可以慳好多。優惠詳情可參閲申請網頁,比較不同私人貸款或業主私人貸款方案,可詳閱文末的圖表。   至於泰國治安相對尚算安全,當然你要在世界找個地方治安同香港相比,亞洲區大概日本同新加坡可相比。點都好,究竟香港人如何出走到外地退休?買海外樓好多時只予少量時間作決定,一因時差問題,二因消息需當地經紀轉達始終要等,故將香港樓按錢去買等得到盤已被「搶」。靈活性高的業主私人貸款對在港有樓既人,可以是好的選擇。   另外讀者將進入退休年齡,不應再將彈藥投入股市。你話買幾萬蚊就確實無妨,但50萬股票蟹貨可將其放出轉做債基,債基疊增後能派10-18%年息,將蟹貨轉入債基收番幾年息就有望把蝕去的本金追回,基於過去7年由筆者寫BLOG至今息率都穩定,用此法追回本金勝算較高。   比較不同私人貸款/業主私人貸款方案:   *只供參考,有關實際年利率及還款期以該銀行/財務機構為準  

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香港樓價會否被日150新移民拉低?#1821

諗Sir︰ 你好! 拜讀閣下投資心得多時, 希望得到指點迷津。本人和太太35歲,現於新加坡工作,估計未來三至五年仍會留在新加坡,等生了小朋友有相當可能會回港。在香港及新加坡均未曾置業,目標40歲前在兩地各擁有1個私人物業,無論回港或留星,皆有一間屋自住,一間屋收租,為退休作準備。本人及太太各自月入折合港幣約5萬,手上現金共350萬(所有銀碼均以港幣作單位)。太太由於人事關係, 將於兩個月後離職,要再找新工作,人在異地,十分擔心之後未必能回到同樣的收入水平,影響借貸力,糾結於兩方案中︰   方案一︰太太離職前先買新加坡私樓,兩年後再買香港細單位 趁太太離職前, 先用她的名義,用約200萬作首期,只以太太現有的收入證明,做盡新加坡的7成5按揭,在新加坡買入價值600萬私樓自住。月供1.7萬,扣除供款和日常開支,假設最壞情況,太太完全沒有收人,估計一年可儲35萬。剩下的150萬,購入債基收息。期望兩年後現金水平可達250萬,更寄望屆時香港樓價回調,因為父母在港,我的收入可視作本地收入,用我的收入做按揭,在香港買入另一個小單位,靠租養供。但除非樓價大跌,否則估計選擇十分有限。   方案二︰全數儲蓄買債基收息儲彈頭,要等太太借貸力回復,一次過出手 由於新加坡政府調控有力,樓市不會大升,可不急於買私樓。繼續租當地政府組屋,付月租1萬,假設最壞情況,太太完全沒有收入,每年估計可儲蓄45萬。利用手上的350萬,購入債基收息。期望兩年後現金水平可達500萬。分別用200萬及300萬作首期,在新加坡和香港各買入一個私人住宅。不過,此方案風險是兩年內太太未必能找回同等收入的工作,以承做按揭。只以本人的借貸力,兩年後未必能一炮買兩個單位。 我應該如何選擇,還是有更好的方案?希望諗Sir能給予寶貴意見,感激不盡! 讀者殷先生   answer: 新加坡進一步取代香港的功能,近月有私人銀行重組及將亞洲辦事處設在新加坡,身處香港如要開戶會將資料交予新加坡及後再傳到離岸避稅天堂,完全唔經香港。那為何私人銀行近月要調整策略? 相信都唔駛筆者解釋。大家可能仲笑緊「中聯辦電話騙案」究竟點呃到一千幾百萬? 誠然上年已傳國內對銀聯的碌卡十分敏感,你每天五千碌得太多太密*,真有阿爺代表打比你傾傾。故有些人誤墮電話騙案,有些人做保險發左達,有些人做開戶口轉介做到比差人拉左,只好說同97炒籌一樣,屬一個時代的產物。   *銀聯曾收緊每天交易限額為5000,有些人為買1000萬保單,就交低張卡比人用機碌1-2日,1-2千次五千蚊   讀者半隻腳踩在新加坡,方便部署。然而筆者所覺加上經歷所見,新加坡L真係又屎忽又難服待,香港同新加坡實在不宜久留。點去做到? 你可努力參考本BLOG的個案。 至於中銀近月推出「香港可開內地戶」服務、有助不夠實力者快綁好微信易去融入中國。明示你身為香港人如不夠努力,你就要下流去大灣區打二手針同飲毒奶粉。筆者沒權判定此時返大灣區就係下流,真判定者屬於嘉賓大廈的打針龍、及一眾黎香港假打工真為移民的內地學生。   不知大家知否香港有一新的產業鏈? 保險公司招待內地大學生黎交流 > 保險公司資助內地學生黎香港讀第四年大學 > 內地大學生畢業後在港如能找到公司請及做夠七年可獲身份證 > 保險公司聘請當初資助的大學生 > 該大學生返鄉下叫親戚替香港簽單 > 保險公司最後用一張香港身份證交換到一堆大陸單。這個門路,筆者點到此為止,保險公司如何選取請邊位更是引人入勝的。然而內地年青人掙扎上流的欲望,遠比香港本地生高。香港年青人再sell佢有理想及正直正氣、筆者真係唔知呢個羊頭仲可掛幾耐。   留意香港早年大學由三年制改四年、不經意已為移民香港打開了缺口。每日150個根本唔係重點,大家又被人拉空了。至於香港樓價未來3-4年不會因150人因素而拉低,2024打後每日由其他渠道獲身分證的將比150人為高! 所以你日日Check住呢150人究竟幾多係大媽? 人地有另一批已開了其他門口入左黎。誠然靠讀書及保險工作入港的新移民、有一定能力可支撐香港樓價,此雖筆者不想見但很有機會發生。   讀者要研究一樣野: 就是太太/自己借貸力能否合規地增高? 例如朋友的公司又出份糧比自己,在某種文件提出下? 銀行可接受一人有兩份收入? 從而令借貸力升了? 當然借貸人必需在該公司工作,絕不可做假,然而該公司是否需朝九晚五咁返工才獲董事滿意? 那又是另一回事。那朋友是否親戚? 先講老婆係老公擔任董事的工作公司十分引人懷疑。   另外讀者新加坡背景好吸引,因香港同新加坡未會因追稅而交換資料,變相有不少香港公司將盈利轉去新加坡,話唔定讀者幫到人做呢件事,太太自可出糧有樓可按。   至於讀者打算將350萬全投入債基想法未免幼嫩,應將350萬分注,例如第一注100萬投入由美國債為主的債基,在12-15%年息水平收好之後,再觀察波幅是否合自己,習慣了此波幅後再出發用新興國家債去收20%年息未遲。筆者收息101課上賣的一是客觀告訴你步驟: […]

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一年內做好90k月入攪定退休 #1820

諗SIR 你好, 本人是收息101, 103 的學生 (TEDV5509),獲益良多。 本人今年52 歲, 太太45歲,合共月入十萬, 收入和支出:本人同太太月入共$100k, 月儲$70k。 (不包括租金收入 $44,500, 債基利息收入 $28,000) 資產:   自住樓:灣仔單幢樓3房,單名。市價: $8m; 銀行借款餘額: NIL    收租物業: 離島村屋 太太單名 x 3     市價: $2.6 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $6.5K     市價: $4.5 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $23K     市價: $3.5 m; 銀行借款餘額: $400k, 租金收入: $15K 利息: $500   債基 $2.8m, 每月利息收入$ 28.5k  現金$7m 打算投資另一個物業來收租。現時是否適合,那區比較合適?二房定三房?已報讀買樓001 (TELY57) […]

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收息分別8%、18%及30%應做什麼? #1819

Dear Lum Sir, 本人於上年已修畢收息101、103、買樓103的學生,一直欣賞你對投資嘅睇法,現在想請教你如何作更好部署。   本人43歲,月入$35k (剛轉工) 丈夫40歲,月入$56k 育有一子五歲,有姐姐冇車,要供養兩邊父母,  兒子教育亦比較貴,合共月儲約$15k   現況: 一層自住樓,九龍老牌大屋苑三房(40年樓齡),16/17年$9M買入,欠按揭$4.7M,現市值$11M,丈夫名,本人冇名,月供$20k. 債券基金$500k,B餐E餐各佔一半。已經安排左做疊增應該下個月生效,應該可收10%至12%利息。 現金$1.5M(放mortgage link 戶囗);股票$800k,(股票準備賣走)   想作以下安排,請給意見或要注意嘅地方,或者有冇更好嘅安排?想喺45歲前作好退休準備,以上item 2-3 一共$2.8M 想重新安排如下,似乎依家自住樓暫時未可按出乜野$住。   本人名想買一層收租,準備$1M首期+$300k雜費裝修,想整分租,請問應該買邊一區投資邊類型樓,邊度可以搵到客源?好似地產經紀唔係個個識幫手。租客共用廁所佢哋會介意?因剛轉工,是否要等過六個月后才投資買樓放租。    那這段空窗時間,投資什麼產品可作增值?為買樓放租作準備。 想多買$700k債基,買A餐好嗎?更高利息,並且平衡B/E一下。到時即共有$1.2M 債基 留$300k現金備用 目標用債基生出的息,5年後約$1.2Mx15%x5=$900k ,於丈夫45歳前再買多一層,或再作其他投資之用。   謝謝!學生上   ANSWER: 剛轉工半年內做唔到按揭,加上1000萬之上樓只可按5成,而600萬樓可到八成,所以600萬較受歡迎亦升得比較好。丈夫45歳前再買多一層亦需要,因為讀者家庭的借貸力在2年後開始下降,現總額假設在外無特別借貸,為(35K+56K)/10000*50%*2.59 = 1178萬。50歲約打八折、55歲約八折後再八折,借貸力即原本之64%。由於本blog的2.59方程式及借貸力計算只予人方便快速給個約數,好去籌劃。你要比上述算得更準應自用網上按揭計算機。   想做分租可報買樓003,讀者提出之疑難會在堂上有解。一個能將樓房由26K提升近一倍至約50K的方案,恕筆者未能免費分享,更何況成個project落手經驗才是重點,絕不是比個屋苑名你買完間完就有客到,你要知幾類唔同客源有何溝通模式。   當然無時間黎上堂可以自己試,買得幾間樓試過有些租到有些又租唔出,加上搞一大輪安排人洗廁所及找客源的功夫後,你或會比筆者做得更叻。筆者已同剛完成四月班、或報了七月未上堂但又對分租有興趣的同學,完成買房買入,現正在度呎務求將屋用得更盡。上星期已去了不用屋苑,一日走幾處地方筆者都感疲累。誠然只消比500萬上會食間1000萬既樓,收成$50k,減埋原本供樓那$17k,你月正現金流仲有33k,即年回報8%(應是7.9%)。8%遠比放係銀行定期好,所以你見筆者都會親自去某些單位睇師傅度呎(下圖)。而學生有33K月正現金流,自補些少錢已夠在奧運站租三到四房了,所需只是400-500萬,仲未計多年後賺埋一間供滿既樓。若閣下加按沒此數,Scale down個project拎100-200萬出黎所得現金流都極有助你租樓,小小地兩房都可以去間成分租,用木間不違例。 A餐風險高而回報高,達約30%(會因時況在25-35%派息率上落)。B餐美國國債為主,達15-18%(已不斷有學生交待做到了),小些波幅而回報低點。至於你問邊個好? 其實A或B餐之風險/回報之比率相近,所以選那隻看你是否能受A餐高波幅,否則在2019年時節選B餐打國債穩守是上策。至於讀者筆者淺見是將E還轉為A餐,然後新入60萬入B餐,淨較多現金50萬去守更令人放心。   讀者可將儲起的錢待機入手樓房作分租,當300萬資金再加借入手800萬樓,月正現金流都可達2萬幾。讀者月儲加債基的息應有此數(50萬現金加佢5年儲到15K*60個月=90萬再加債基收息又90萬及到時把些少債基賣返出黎)。再連同債基本身都月月產出過萬利息,讀者5-7年後有超過3萬元被動收入可期。由於讀者現金少及儲蓄能力不強,直債或就咁買樓收租不能助佢成目標。

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理財首步、必閱此案 #1818

諗SIR你好!   大學時期已經有閱讀你的文章,  亦報過收息101課程 數年前亦有向你提問意見 #1052 3年過去, 儲蓄計劃大致按如期進行, 投資主要以收息股及優先股為主 (每年7-9% 回報) 現在與家人同住, 但打算將來1-2年上車 (如#1052所計劃, 短期目標: 30歲置業及結婚)   28歲 資產: 30萬現金, 股票/ ETF65萬, 優先股80萬; 黃金20萬 收入: 110K (預計每年升10K) 支出: 每月35K作家用及個人支出, 每年150K供保險及稅 每月可儲約60K 想問諗SIR 置業: 如打算將來在離島/大嶼山居住, 暫時目標600-800萬樓.你會建議 (1)直接購買那裡的物業自住 (2) 先購買市區新盤並放租, 再自己租住大嶼山物業? 鋪路: 打算3-5年後按能力再作第2次置業, 供放租用, 現在開始該如何佈署? 投資: 投資組合中優先股及ETF比例頗重, 惟本人在股市眼光較差, 往往回報不佳; 請問諗SIR有何建議?   當日得諗SIR指點, 盡早開始投資路 現在處於另一交叉點, 還望諗SIR指點, 謝謝! 感激不盡! […]

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成就解鎖: 將人工九成儲起之法 #1817

Hi 諗Sir,你好!   我係收息101、103、104 和買樓101同學。上完堂獲益良多,想請教人生安排退休應怎樣部處!   本人46嵗,單身,巳有兩物業,一自住,一商業契收租。父母已退休有三層已供滿樓,市值約二千二百萬,弟弟也有物業,辣招下巳冇名再入手住宅樓。   09年1.45M買入西營盤近地鐵站商業契40年樓齡兩房物業,剛17年轉按,現欠樓按1.3M,月供7k,收租16k(有報稅),現值5.5M。   16年4.5M買入灣仔40年樓齡自住樓,欠樓按3.5M,月供14k,現值6M。   上完收息堂18年9月買入70萬債基,B餐40萬、A餐25萬,12.5%息月收7k。   現金1.8M放mortgage link、因已到一半上限,再放錢入去冇咩利息,冇股票和其他私人貸款。   稅單年薪850k,月薪56K,13個月糧,大約兩個月花紅。今年剛加月薪至66K。因收租加債息剛好夠兩層樓的供款,固過去幾個月剛試月儲$50k,希望可以繼續下去。也打算等機會入第二、三注債基。長遠想55歳退休,有4-50k被動月入,請諗Sir建議部處方法,多謝!   ANSWER: 恭喜讀者解鎖成就: 將人工九成儲起。這源於西營盤商業樓供7k而收租16k,另新做債基用70萬現收緊7k,兩項投資物正現金流為16k,只要讀者每月支出不超兩萬,即每日平均用少於800蚊左右,讀者55K人工就可將九成即(50K)儲到。大家留意炒賣股票或窩輪成世,少見有此等「成就」。當然炒炒賣賣貪圖捷徑者多當中總有人發達者。然而人叻都難敵心魔,炒野大賺一筆亦未必能保富終老。理財條路點行好可參考本案讀者。   萬幾蚊被動收入只夠維生但絕不叫鬆動,讀者既然已接觸過商業住宅投資,不妨再添食多買一間。投資商業樓比買住宅更要睇得實,好似一幢出租率高的商廈,可能因為底層唔生性租左比酒吧令人流複雜,最終引致高空租期及價值下降。住宅樓私密度高而看更可隔絕非住戶出入,這在商廈又另一同事,所以勿因買商廈不用付高印花稅而隨便買入。讀者如揸西營盤商廈十年後對當地有一定心得,咁就唔怕先加按西營盤商廈至5成得550*50%-130 = 120萬,貼些少自己儲蓄再買商廈就當只「供租相抵」都可做,旨在搵多個租客幫手儲錢去為十年後自己更有保障。   留意商廈按揭只做到50-,即讀者40年商業樓不能做到30年按揭,做20年都不太樂觀,加上按揭利息比住宅樓高0.3%-0.5%,有心添置者要留意。讀者由於無名額再買住宅,在有經驗之前設下多買間商廈屬可以。另外手上180萬現金可利用5粒豆之法,就把70萬當一注。等5粒豆去到「大」個邊買第二注,由「大」返「細」入第三注,策略之原理在收息103已言明。完成後讀者共投210萬在債基,月收息21K。計埋商廈7K,現金流達28K。   商廈只可買4-5百萬的,因讀者55K人工借貸力只760萬左右,而現在借了350+130=480萬。即只剩280萬借貸力再入商廈,而借5成得280萬表示應留意之商廈價碼為560萬附近。即同時留意高樓齡加上自己年紀都唔細,只會令借貸力再打折。然而月儲50K,估計讀者約在6年後可將新購商廈之按揭近全清,到時第二間商廈又會產出現金流,連同原有之28K,讀者要成就36-40K月現金流只消做好債基及買多間商廈,維持高儲蓄率,就成。

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借私人貸款去理財三個做法 #1816

諗sir您好,   近來收到銀行warm call,可以預批800k-1m私貸月平息0.13%apr2.9%,想用以投資部署2年後甩按保(如樓價不變,須資金1m左右),想請教諗sir是否可行?   以下為基本資料: 年齡38 月入48k 家庭開支20k 供樓18k (貸款餘額460萬) 月儲10k   市區一房自住市值600萬 現金30萬 基金股票50萬   私貸800k-半投資債基6-8%一半投資股票10%左右回報。2年後預計得100k,加上儲得250k,希望可在3年内甩按保。再部署5年內買第2宅收租。 冇家人助力,一生2宅是否不可實現?想希望奔四之前好好部署買第二宅養老。唯望諗sir指教!謝謝! answer: 隨著老美吹減息,私貸又開始息平。借私貪幾傷借貸力,由於最盡只攤8年還,而樓按可攤30年,所以借私貸保守估計比樓按借同金額比傷4倍,更未考慮除本方面兩者有唔同計法。然而銀行對私貸審批較寬鬆,對於呢幾類人可考慮用私貸:   例一:儲蓄能力低而有理財目標急完成的人 例二:有後台而無錢買樓的人 例三:頗有錢去錦上添花加快賺錢的人   講例一,例如有人年到35人工30K,由於洗費頗大而加人工已見頂,月儲金額很低。那不妨利用自己薪金不錯而銀行一般願意借人工20倍(或更高)之特點,把60萬借黎然後投入債基收息,60萬收18%年息月收8千/月,而60萬如定年期還月供額應約 = (60萬+8年利息總)/96個月,即約6.2K。咁做該人可月月多儲1.8K及八年後將債基賣走,應有60萬返,變相逼自己儲錢。誠然收息101提及之債基個價會升跌、雖波幅低但都有風險,故未到諗唔到方法,都唔好用呢招。   當然借60萬唔一定用私貸,可用循環貸款。循環貸款只需還息就可KEEP住本金唔駛還。咁借60萬只需月供60萬*2.9%/12 = $1450,而買債基收息8K,息差8K-1.45K,月儲多成6千幾,為絕望人提供一條生路。當然都係個句: 人最好都係慳儉自己能儲錢,而只係靠呢D「借東風」方法。   例二: 有些人儲唔到首期,可利用老婆借私貸作首期比老公單名買樓。又或者老婆唔放心,有些銀行可允許夫婦聯名買,但只睇其中一人之信貸記錄,但最無事都係其中一人借而另一人出名買,那就可零成本上車買樓。但由於夫婦同時供樓及供私貸壓力很大,所以冇咁大個頭咪戴咁大頂帽,或一旦唔掂肯定親戚有錢救先試。誠然時下不少年青人都很精明,知道求銀行不如求老母,反正自己問題就是父母問題吧! 所以直接問父母拎首期。   例三: 若你工資高、已有樓、加上起碼有500萬現金或更多在手,借手上現金之1/5等值既私貸去做下投資唔算「牙煙」。那為何唔用500萬去投資,而要借? 始終有現金有安全感,加上借回來的錢要定時還,用黎投資更可戒除有些人坐死貨唔肯沽既惡集。同時借錢投資之前,必先備有良好投資戰績作為背靠。   另外講講為什麼有人想甩HKMC二按? 由於HKMC取用者萬一被發現將報自住樓房偷偷出租,會比銀行發現負上更大責任,所以有些人當佢500萬買樓,借了420萬上會而及後樓價升至600萬,由於做銀行一按最多六成,即借360萬。故只要當時補錢將結欠減到360萬之下就可「甩二按」而只做銀行一按,降低了風險。有些人心急就借私貸去補當時結欠與360萬當中之差額,如唔心急還下個本再等樓價升,唔補錢都甩到既。

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如何令單位租值提升一倍? #1815

好諗sir 本人今年29歲,24歲開始投資物業現有物業如下:   物業一: 自己名2013年買入元朗30年洋樓自住當年 售價HK$215萬按揭9成,供大約HK$7,000/月. 現在銀行估價400萬。估計租金收入HK$11,000/月。差銀行150萬左右   物業二:用太太名在2018年8月買入元朗park yoho樓花兩房單位價值$7476000,按了六成$4398131 供大約$17,000/月。 2018年12月供,2019年4月30日收樓   本人與太太做生意大約月入$80,000至200,000,現時住元朗洋樓。   現時現金短缺,和太太只有HK$250,0000現金 想問問諗sir我就快搬到park yoho應否賣元朗洋樓?還是放租? 再用自己名買入新物業收租? 本人如果放租仲可以用家姐名買物業,但現在做5成情況下買不到500萬以上單位,已經在上年12月開始睇樓到現在,多數睇港島區樓 如果論收租回報應該買什麼地區? 希望諗sir抽到我,祝諗sir和所有工作人員身體健康生意興隆     answer: 尋日同今日一樣,都選了29歲人仕之個案作答。本案讀者做生意,同尋日屬公務員的讀者,幅牌應該掉轉去打。公務員為銀行所愛,借錢容易,份工困身,而手上資金要時間儲返黎,所以買樓投資為他們主軸。生意人借錢難,有些生意人「交唔足稅」,自然證明唔到佢地月入。何況生意人賺錢無「月」的概念,只要個排順到個勢,錢就會一湧而入。當然唔順個陣亦要押樓賣車去填返落盤生意,更有機結業而休息數年等下個機遇。   故生意人要考慮些較細碼,又易拎返錢即高流動性的投資物,每次賺到較大的錢就將佢買入車位lock死佢。筆者見生意人來去匆匆發完達又窮,主因老闆贏時太樂觀無lock死舊錢的機制。不妨每劑執到百幾二百萬就買個車位,少稅亦幾保值(當然你要識選車位啦,但生意成功人仕有養開車,會更容易選到車位)。到儲到幾個車位在手就賣走轉入一個私人銀行戶口(需約1000萬HKD開戶),保本咁用大銀行或地產商直債年收10-15%息,這才立不敗之地。買車位最基本要留意當地租盤「易唔易走」。而生意人早點同私人銀行打交道,有助佢地開始了解怎用信託將錢與自己剝離。生意人要明白董事有責任為公司坐監,所以海外買樓及家族信託都係佢地杯茶。   講返讀者,希望佢明白要做好理財,若依據生意人那條路,佢要去經歷的仍多著。至於元朗洋樓應否賣? 答案是要賣。因佢現金少同埋間樓區份亦唔好。留意一件事,就係菲傭都好喜愛夾份租元朗劏房當個聚會點,因為平。點解元朗的劏房是全港平中之平? 那就大家自行想了。當然政府數據亦影響筆者心中18區好與壞的排名,而可惜元朗區就唔係筆者杯茶。另外港島樓升幅一般比九龍區及新界區慢,這望望中原城市分區指數都知,所以就當大家唔得閒上買樓003學選區,都先告知勿太花時間在香港島。   生意人有時間自己去管理租務、或請人去管理租務,所以將單位合法改裝去提高租值一倍合生意人,當然如打工的亦可找人助管理。筆者本個夏天會積極幫買樓003課程同學物色單位、或將佢地原有之單位的大廳用木改埋做房,配上內地學生租客或本地單身者,上下格床的房一張床都租5千,而單人房基本7千,所以一間兩房單位改成三間單人房及一間上下格床的兩人房,租金收入為7000+7000+7000+(5000)*2 = $31000。租值大了一倍,而改裝費用平得仲少過買間樓既佣。至於原本係三房既,租金收入當然更「和味」。那讀者改裝樓令自己有幾萬月入打底,做生意必定更順手,希望佢未來生意可賺得多、投資獲得更多!

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買樓前要做好的四點 #1814

你好諗sir, 本人是收息101的學生,已報讀收息103。先多謝諗sir悉心教導令我獲益不少。有投資問題想請教諗sir,不知道是否寄去這email,如果寄錯了,敬請原諒。   本人29歲,二人家庭,剛轉公僕月入67k,太太月入34k。近來月儲有50k. 2017年中以自己名下3.9M萬買入沙田物業自住,按8成半,現估價4.8M萬。欠銀行3.2M。   這一兩年經歷結婚買樓,已剩現金只有800k. 觀望未來兩年會計劃生小朋友,兩三年內希望購入/租兩房單位改善生活。   想請教諗sir兩點: 1, (短期部署) 債基疊增有一定門檻,以個人現時資金,只能全數行債基收息,雖不能分散投資,但希望能幫助儲到首期。這步理想嗎?   2, (長期部署) 未來等待首期和時機購入兩房單位,但6M以上單位所需的首期以達2.4M以上(4成) ,借貸力雖有12M, 但太太收入有限,本人名下已有物業和借貸,擔保能力又削弱了,手上物業兩按空間又不多。技術上應如何處理?擔保有什麼要求?或是只購入4M-5M單位租出,再租兩房,留更多現金行債基又是否更好。   感謝諗sir   ANSWER: 未到30歲家庭月入達十萬,月儲達收入之一半,加上2017年已上車點都有間屋係手,牌面認真唔錯。當然做得公僕應明白,傾發達大計就可先免,但小康生活有時間陪仔女又可悠閒退休,相信屬不少港人選擇。   夫婦借貸力共(67K+34K)/10000*50%*2.59 = 1300萬,現只用了320萬,為24.6%。現時借貸力宜用6-7成,筆者已在前文解說過「窮人先要買樓」,包括筆者都係窮,故讀者再諗上多一宅是對的。如你是大富豪,買樓就未必幫到你好多,投資組合大得槓桿買樓去變相沽空美金都無用。   買樓要有預算 再買應借1300*70%-320 = 590萬之內,亦即讀者用太太名慳稅買600萬左右樓房,付10-20%首期而借480-540萬左右就合咀型。當然太太單名未夠力借590萬,但先生有樓之情下,唔用名買樓但成為太太單名買樓之擔保人是可以的。   買樓要有知識 按揭裡的借貸人又分幾個角色,分別為業主(owner)、擔保人(guarantor)、取貸人(mortgage drawer)。業主表示有該抵押物業之權益、擔保人沒有該抵押物業之權益,但承擔該業主在該銀行之所有債務。取貸人很多時業主之一,仲要係信貸記錄頗差的,為了表明間樓佢有份但又唔想佢差的信貸記錄算入批核計算之內,故為取貸人。   買樓點睇時機 做完買樓budgeting,下步講時機。留意時機很個人化,即屬於澤楷的時機,唔等於你的時機。所以投資上不要把「看時機」過份神化,不斷花時間閱報或問先知去預知是錯的。等到有日你買預算內的樓屬閣下能力之內、那時就係你的最好時機了。讀者現時現金偏少,唔應該而家買,再加上樓市在2019年第二季開始又向上揚,對於實力較弱的人不宜追「快開的車」。應等樓市跌及比高位跌至少15%之時,再付20%首期上會。因咁買表示你買樓後就當樓價急跌35%,你仍未陷負資產。讀者想買560萬左加的樓,首期連雜費預130萬。故把手上現金由80萬提升至150萬之時,及下輪樓市現調整,就係讀者買樓時機。   一個投資物跌超過8%,先考慮為進入跌市。因如輸超8%而你唔止蝕,你要用更高回報才可把輸掉的錢追回,機構投資者很看重超8%之損失。若不明白,請留意下列算術: 100*(1-8%) = 92 而 92*(1+8%) ~ 100   100*(1-20%) = 80 而80*(1+25%) = […]

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